Покупка недвижимости в Турции иностранцем: пошагово
Покупка недвижимости в Турции иностранцем выглядит сложнее, чем она есть на самом деле: шагов немного, а большинство бумаг оформляют за один-два дня. Ошибки обычно возникают не на самой сделке, а до неё, когда человек не проверил дом, не понял, какая площадь указана в договоре, или перепутал тапу на готовую квартиру и на строящуюся. Ниже пошаговый разбор, как проходит покупка, какие документы нужны и на чём чаще всего теряют деньги.
Законы и ставки меняются, поэтому всё, что касается пошлин, налогов и ограничений, сверяйте с официальными источниками. Мы указываем ссылки на них в тексте.
Кто может купить недвижимость в Турции
Иностранцы вправе покупать жильё в Турции на основании закона о Земельном кадастре. Право закреплено в статье 35 этого закона: недвижимость могут приобретать иностранцы, гражданами каких стран они являются, определяет Президент Турции. Принцип взаимности, который действовал раньше, убран из статьи поправкой 2012 года (Закон № 6302). Актуальный перечень стран и условия лучше проверить в Главном управлении кадастра и земельных реестров, TKGM, или у юриста.
Есть и общие ограничения. Нельзя покупать объекты в военных и запретных зонах, и перед регистрацией такие проверки выполняют сами государственные органы. Кроме того, на иностранца действует предел по площади: по тексту статьи 35, не более десяти процентов площади района, находящейся в частной собственности, и не более тридцати гектаров в сумме по стране на человека (Президент вправе увеличить это значение до двух раз). Для обычной квартиры эти цифры не имеют значения, но для участков и домов с землёй их стоит учитывать.
Покупка недвижимости иностранцем: пошаговый порядок
Если упростить, дорога от выбора до ключей состоит из десяти шагов.
- Выбор объекта и проверка. Запросите выписку из реестра и посмотрите, нет ли обременений: ипотеки, ареста, судебных ограничений.
- Бронь и задаток. Все условия закрепляйте письменно: какая квартира, какой этаж, какая сумма, что происходит с задатком, если сделка не состоится.
- Налоговый номер. Он нужен для сделки и для счёта в банке. Получить его можно в налоговой инспекции, сведения даёт Управление доходов Турции, обычно достаточно паспорта.
- Банковский счёт. Не обязателен для самой регистрации, но удобен для платежей, коммунальных услуг и подтверждения перевода денег.
- Оценочный отчёт. Для иностранного покупателя его заказывают в лицензированной оценочной компании, результат направляется в земельный кадастр.
- Страховка DASK. Обязательное страхование от землетрясений оформляют до перехода права, подробности на сайте DASK.
- Договор купли-продажи. Его проверяют по тексту, а не по обещаниям продавца: площадь, цена, сроки, неустойка.
- Документы для кадастра. Понадобятся паспорт и его нотариальный перевод, налоговый номер, фотографии, оценочный отчёт и полис DASK.
- Регистрация в земельном кадастре. Если вы не говорите по-турецки, нужен присяжный переводчик. Тапу выдают в день сделки.
- Подключение услуг. После получения тапу переоформите счета на электричество, воду, газ и интернет на своё имя.
Какие расходы ждут покупателя
Помимо цены квартиры, закладывайте пошлину за регистрацию, стоимость оценки, страховку DASK, перевод и услуги юриста, если вы его нанимаете. По закону пошлина за регистрацию делится между сторонами, но на практике её часто целиком платит покупатель, поэтому оговаривайте это заранее. Конкретные ставки и распределение уточняйте в кадастре на день сделки, не опирайтесь на цифры из чужих статей.
Налог на добавленную стоимость зависит от вида недвижимости и от того, у кого вы покупаете: застройщик или частный продавец. Точный режим зависит от даты сделки и параметров квартиры, поэтому этот вопрос лучше задавать конкретному продавцу в письменной форме. Подробнее о налогах мы расскажем в отдельном материале рубрики «Налоги и расходы».
Готовая квартира или строящаяся: чем различается тапу
Если дом ещё строится, вы получаете не полноценное право собственности на квартиру, а право на будущую долю в здании. После сдачи и получения разрешения на заселение оно превращается в обычное тапу на квартиру. Поэтому при покупке в новостройке важно проверить застройщика, разрешение на строительство и договор. Как это сделать, разобрано в статье «Как проверить застройщика в Турции».
Для готовой квартиры главные документы — актуальная выписка из реестра и разрешение на заселение. Без него квартиру формально нельзя заселять и подключать, и это даже если все остальные бумаги в порядке.
Типичные ошибки покупателей
- Не сравнивают площадь «брутто» и «нетто» и переплачивают за метры, которых нет внутри.
- Платят задаток наличными без расписки.
- Не читают договор целиком и не просят приложить график платежей и перечень отделки.
- Оформляют покупку, не сверив сумму в договоре с суммой, которую заявляют в кадастре.
- Не сохраняют подтверждения банковских переводов.
Каждая из этих ошибок исправима до сделки и очень трудно исправима после неё.
Как выбрать квартиру и не растеряться
Прежде чем идти в кадастр, поймите, что именно вы покупаете: квартиру для жизни, для отдыха или для сдачи. От этого зависит район, этаж и расстояние до моря. На нашем сайте в каталоге недвижимости Мерсина можно сравнить варианты по цене, району и комнатности, а в списке застройщиков и рейтинге застройщиков посмотреть, кто строит дом. О том, чем живёт Мерсин в течение года, читайте в статьях о жизни в Мерсине и о климате города.
Можно ли купить по доверенности, не приезжая
Да, многие покупатели оформляют сделку через представителя. Для этого выдают нотариальную доверенность с чётким перечнем полномочий: какую квартиру, на каких условиях, с правом подписи и получения документов. Составляйте её на конкретный объект и на ограниченный срок, а не «на всё». Доверенность, выданная за границей, обычно требует легализации и перевода, порядок зависит от страны, поэтому уточните его заранее в консульстве или у юриста. Представителем лучше назначать человека, которого вы знаете лично, а не посредника, заинтересованного в сделке. Просите присылать копии каждого подписанного листа и подтверждение оплаты, чтобы вы видели, что происходит, не находясь рядом.
Как проходит день в земельном кадастре
К визиту подготовьте паспорт, нотариальный перевод, налоговый номер, оценочный отчёт, полис DASK и фотографии. Приходят в кадастр обе стороны или их представители. Сотрудник проверяет документы и стоимость, переводчик объясняет вам содержание, затем вы подписываете и оплачиваете пошлину. Тапу выдают в тот же день. Закладывайте на всё несколько часов и не планируйте на этот день перелёт. Проверьте напечатанные данные: фамилию, номер участка, этаж, площадь и сумму, после получения документа исправлять ошибки сложнее.
Нужен ли юрист и сколько длится покупка
Закон не требует, чтобы покупателя сопровождал юрист, но для новостроек и крупных сумм это разумная страховка. Юрист проверяет реестр, читает договор, сверяет разрешения и представляет вас, если вы не можете присутствовать. Его работа стоит денег, но обычно дешевле ошибки, которую пришлось бы исправлять через суд. Что касается сроков, при готовых документах регистрация занимает один день, а весь путь от выбора до тапу чаще всего укладывается в одну-две недели. Дольше идёт покупка новостройки на этапе строительства, потому что платежи растягиваются на месяцы и годы, а право собственности оформляется поэтапно. Не соглашайтесь на спешку: продавец, который торопит вас с задатком и отказывается дать документы на проверку, подаёт плохой сигнал.
В какой валюте платить и как подтверждать платежи
Цены на квартиры часто указывают в евро или долларах, а расчёт идёт через банк. Сохраняйте подтверждения каждого перевода и следите, чтобы сумма в договоре совпадала с суммой, которую вы платите на самом деле. Расхождения создают проблемы при перепродаже, при налоговых вопросах и при оформлении вида на жительство. Платите только на счёт, указанный в договоре, и только от своего имени или от имени доверенного лица, указанного в документах.
Вывод
Покупка недвижимости иностранцем в Турции складывается из понятных шагов: проверка объекта, налоговый номер, оценка, страховка DASK, договор и регистрация. Главное правило простое: не торопиться и не платить, пока на руках нет письменных условий. Если вы выбираете квартиру в Мерсине и хотите пройти путь без лишних рисков, посмотрите каталог и напишите нам, мы подскажем, на какие документы смотреть в первую очередь.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста. Условия и ставки проверяйте на дату сделки.
Фото: Nedim Ardoğa (CC BY-SA 3.0), Wikimedia Commons; фото комплексов предоставлены с согласия владельца сайта.