Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer: Schritt für Schritt

Der Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer wirkt komplizierter, als er ist: Es sind nur wenige Schritte, und die meisten Papiere sind in ein bis zwei Tagen erledigt. Fehler passieren meist nicht beim Geschäft selbst, sondern davor, wenn der Käufer das Haus nicht geprüft hat, nicht verstanden hat, welche Fläche im Vertrag steht, oder die Eigentumsurkunde für eine fertige Wohnung mit der für eine im Bau befindliche verwechselt. Unten finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Übersicht, wie ein Kauf abläuft, welche Unterlagen nötig sind und wo am häufigsten Geld verloren geht.

Gesetze und Sätze ändern sich, prüfen Sie daher alles zu Gebühren, Steuern und Beschränkungen anhand amtlicher Quellen. Wir verlinken sie im Text.

Wer in der Türkei Immobilien kaufen darf

Ausländer dürfen in der Türkei nach dem Grundbuchgesetz Wohnraum erwerben. Das Recht ist in Artikel 35 dieses Gesetzes geregelt: Ausländer dürfen Immobilien erwerben, die Länder, deren Bürger sie sind, bestimmt der Präsident der Türkei. Das früher geltende Gegenseitigkeitsprinzip wurde durch die Änderung von 2012 (Gesetz Nr. 6302) aus dem Artikel gestrichen. Die aktuelle Länderliste und die Bedingungen prüfen Sie am besten bei der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster, TKGM, oder bei einem Anwalt.

Es gibt auch allgemeine Grenzen. Objekte in Militär- und Sperrzonen dürfen nicht gekauft werden, und diese Prüfungen führen die Behörden vor der Eintragung selbst durch. Außerdem gilt für Ausländer eine Flächenobergrenze: Nach dem Text von Artikel 35 sind es höchstens zehn Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche des Landkreises und insgesamt höchstens dreißig Hektar im ganzen Land pro Person (der Präsident kann diesen Wert bis auf das Doppelte erhöhen). Für eine normale Wohnung spielen diese Zahlen keine Rolle, für Grundstücke und Häuser mit Land sollte man sie aber im Blick haben.

Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer: die Reihenfolge der Schritte

Vereinfacht gesagt, hat der Weg von der Auswahl bis zu den Schlüsseln zehn Schritte.

1. Auswahl und Prüfung des Objekts. Fordern Sie einen Grundbuchauszug an und sehen Sie nach, ob Belastungen vorliegen: Hypothek, Pfändung, gerichtliche Beschränkungen.
2. Reservierung und Anzahlung. Halten Sie alle Bedingungen schriftlich fest: welche Wohnung, welche Etage, welcher Betrag und was mit der Anzahlung geschieht, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.
3. Steuernummer. Sie wird für das Geschäft und für ein Bankkonto gebraucht. Sie erhalten sie beim Finanzamt, Informationen gibt die türkische Steuerverwaltung, meist genügt der Reisepass.
4. Bankkonto. Für die Eintragung selbst nicht erforderlich, aber praktisch für Zahlungen, Nebenkostenverträge und den Nachweis der Geldüberweisung.
5. Wertgutachten. Für einen ausländischen Käufer wird es bei einer lizenzierten Bewertungsfirma bestellt, das Ergebnis geht an das Grundbuchamt.
6. DASK-Versicherung. Die Pflicht-Erdbebenversicherung wird vor der Eigentumsübertragung abgeschlossen, Einzelheiten auf der Seite von DASK.
7. Kaufvertrag. Prüfen Sie ihn nach seinem Text, nicht nach den Versprechen des Verkäufers: Fläche, Preis, Fristen, Vertragsstrafe.
8. Unterlagen für das Grundbuchamt. Nötig sind Reisepass und beglaubigte Übersetzung, Steuernummer, Fotos, Wertgutachten und DASK-Police.
9. Eintragung im Grundbuchamt. Wenn Sie kein Türkisch sprechen, ist ein vereidigter Dolmetscher nötig. Die Eigentumsurkunde wird am Tag des Geschäfts ausgestellt.
10. Anschluss der Versorger. Nach Erhalt der Urkunde stellen Sie Strom-, Wasser-, Gas- und Internetverträge auf Ihren Namen um.

Welche Kosten auf den Käufer zukommen

Neben dem Preis der Wohnung planen Sie die Eintragungsgebühr, die Kosten der Bewertung, die DASK-Versicherung, Übersetzung und, falls Sie einen beauftragen, die Leistungen eines Anwalts ein. Gesetzlich wird die Eintragungsgebühr zwischen den Parteien geteilt, in der Praxis trägt sie aber oft der Käufer allein, vereinbaren Sie das daher vorab. Konkrete Sätze und die Aufteilung erfragen Sie am Tag des Geschäfts beim Grundbuchamt und verlassen Sie sich nicht auf Zahlen aus anderen Artikeln.

Die Mehrwertsteuer hängt von der Art der Immobilie ab und davon, von wem Sie kaufen: vom Bauträger oder von einem Privatverkäufer. Die genaue Regelung hängt vom Datum des Geschäfts und von den Merkmalen der Wohnung ab, stellen Sie diese Frage daher dem konkreten Verkäufer schriftlich. Über Steuern berichten wir ausführlicher in einem eigenen Beitrag der Rubrik Steuern und Kosten.

Fertig oder im Bau: wie sich die Eigentumsurkunde unterscheidet

Ist das Haus noch im Bau, erhalten Sie nicht das volle Eigentum an einer Wohnung, sondern ein Recht auf einen künftigen Anteil am Gebäude. Nach Fertigstellung und Bewohnbarkeitsbescheinigung wird daraus die gewöhnliche Eigentumsurkunde für die Wohnung. Deshalb ist es beim Kauf im Neubau wichtig, den Bauträger, die Baugenehmigung und den Vertrag zu prüfen. Wie das geht, steht im Artikel Bauträger in der Türkei prüfen.

Für eine fertige Wohnung sind die wichtigsten Unterlagen ein aktueller Grundbuchauszug und die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Ohne sie darf die Wohnung formal nicht bezogen oder angeschlossen werden, selbst wenn alle übrigen Papiere in Ordnung sind.

Typische Käuferfehler

• Sie vergleichen Brutto- und Nettofläche nicht und zahlen für Meter, die nicht innen liegen.
• Sie zahlen eine Bar-Anzahlung ohne Quittung.
• Sie lesen den Vertrag nicht ganz und lassen Zahlungsplan und Ausstattungsliste nicht beifügen.
• Sie schließen den Kauf ab, ohne den Betrag im Vertrag mit dem beim Grundbuchamt angegebenen Betrag abzugleichen.
• Sie bewahren die Belege der Banküberweisungen nicht auf.

Jeden dieser Fehler kann man vor dem Geschäft beheben, danach nur sehr schwer.

Wie Sie eine Wohnung wählen und den Überblick behalten

Bevor Sie zum Grundbuchamt gehen, klären Sie, was genau Sie kaufen: eine Wohnung zum Leben, für den Urlaub oder zur Vermietung. Davon hängen Stadtteil, Etage und Abstand zum Meer ab. Auf unserer Seite können Sie im Katalog der Immobilien in Mersin Angebote nach Preis, Stadtteil und Zimmerzahl vergleichen und in der Liste der Bauträger sowie im Bauträger-Ranking sehen, wer das Haus baut. Wie Mersin im Jahreslauf lebt, lesen Sie in den Artikeln über das Leben in Mersin und über das Klima der Stadt.

Kauf per Vollmacht ohne Anreise

Ja, viele Käufer wickeln das Geschäft über einen Vertreter ab. Dafür wird eine notarielle Vollmacht mit klarer Befugnisliste ausgestellt: welche Wohnung, zu welchen Bedingungen, mit dem Recht zu unterschreiben und Unterlagen zu empfangen. Verfassen Sie sie für ein konkretes Objekt und einen begrenzten Zeitraum, nicht „für alles“. Eine im Ausland ausgestellte Vollmacht braucht meist Legalisierung und Übersetzung, das Verfahren hängt vom Land ab, fragen Sie daher vorab beim Konsulat oder bei einem Anwalt nach. Besser ist ein Vertreter, den Sie persönlich kennen, als ein am Geschäft interessierter Vermittler. Lassen Sie sich Kopien jeder unterschriebenen Seite und den Zahlungsnachweis schicken, damit Sie sehen, was geschieht, ohne vor Ort zu sein.

So verläuft der Tag im Grundbuchamt

Bereiten Sie für den Besuch Reisepass, beglaubigte Übersetzung, Steuernummer, Wertgutachten, DASK-Police und Fotos vor. Beide Parteien oder ihre Vertreter erscheinen im Grundbuchamt. Ein Beamter prüft Unterlagen und Wert, ein Dolmetscher erklärt Ihnen den Inhalt, dann unterschreiben Sie und zahlen die Gebühr. Die Eigentumsurkunde wird am selben Tag ausgestellt. Planen Sie einige Stunden ein und legen Sie keinen Flug auf diesen Tag. Prüfen Sie die gedruckten Angaben: Nachname, Flurstücksnummer, Etage, Fläche und Betrag, denn Fehler lassen sich nach Erhalt des Dokuments schwerer beheben.

Braucht man einen Anwalt und wie lange dauert der Kauf

Das Gesetz verlangt nicht, dass ein Anwalt den Käufer begleitet, bei Neubauten und großen Summen ist das aber eine sinnvolle Absicherung. Ein Anwalt prüft das Grundbuch, liest den Vertrag, kontrolliert die Genehmigungen und vertritt Sie, wenn Sie nicht anwesend sein können. Die Arbeit kostet Geld, aber meist weniger als ein Fehler, der vor Gericht korrigiert werden müsste. Zur Dauer: Mit fertigen Unterlagen dauert die Eintragung einen Tag, und der ganze Weg von der Wahl bis zur Eigentumsurkunde passt meist in ein bis zwei Wochen. Länger dauert der Kauf eines Neubaus in der Bauphase, weil sich die Zahlungen über Monate und Jahre erstrecken und das Eigentum stufenweise eingetragen wird. Lassen Sie sich nicht hetzen: Ein Verkäufer, der Sie zur Anzahlung drängt und Unterlagen zur Prüfung verweigert, sendet ein schlechtes Signal.

In welcher Währung zahlen und wie Zahlungen belegen

Wohnungspreise werden oft in Euro oder Dollar genannt, die Abwicklung läuft über eine Bank. Bewahren Sie den Beleg jeder Überweisung auf und achten Sie darauf, dass der Betrag im Vertrag dem tatsächlich gezahlten entspricht. Abweichungen verursachen Probleme beim Weiterverkauf, bei Steuerfragen und bei einem Antrag auf Aufenthaltserlaubnis. Zahlen Sie nur auf das im Vertrag genannte Konto und nur in eigenem Namen oder im Namen der in den Unterlagen genannten Vertrauensperson.

Fazit

Der Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer besteht aus klaren Schritten: Prüfung des Objekts, Steuernummer, Bewertung, DASK-Versicherung, Vertrag und Eintragung. Die Hauptregel ist einfach: nicht hetzen und nichts zahlen, solange die Bedingungen nicht schriftlich vorliegen. Wenn Sie eine Wohnung in Mersin suchen und den Weg ohne unnötige Risiken gehen wollen, sehen Sie sich den Katalog an und schreiben Sie uns, wir sagen Ihnen, welche Unterlagen Sie zuerst ansehen sollten.

Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung. Prüfen Sie Bedingungen und Sätze am Tag des Geschäfts.

Fotos: Nedim Ardoğa (CC BY-SA 3.0), Wikimedia Commons; Fotos der Anlagen mit Zustimmung des Seiteninhabers verwendet.