Какие законы регулируют покупку недвижимости иностранцами?

Какие страны входят в перечень, по которому иностранцам можно покупать недвижимость? (нажмите, чтобы раскрыть)

Что сказано в законе. В статье 35 Закона № 2644 стран нет. Там записано, что недвижимость могут приобретать иностранные граждане тех стран, которые определяет Президент Турции, и что он вправе ограничивать или запрещать приобретение по странам, лицам, регионам, срокам, видам и площади. Перечень существует в виде решения, а не списка в тексте закона.

Что известно из официальных руководств. В руководствах Главного управления земельного кадастра (TKGM) названо около 183 стран, граждане которых могут приобретать недвижимость (руководство TKGM). В руководстве TKGM по гражданству через недвижимость сказано, что граждане Сирии недвижимость в Турции приобретать не могут (руководство TKGM, редакция 2021 года).

Чего мы не нашли. Полного официального списка стран отдельной таблицей в открытом доступе мы не нашли. Источники расходятся: встречаются числа 183, 184 и 195 стран. Поэтому мы не публикуем собственный список и не пересказываем перечни из блогов. Гражданство, о котором идёт речь, нужно проверять напрямую.

Как проверить свою страну до задатка:

1. Спросите в любом управлении земельного кадастра (tapu müdürlüğü): сотрудники видят актуальный перечень в своей системе.
2. Задайте вопрос в TKGM на сайте tkgm.gov.tr или на портале Your Key Türkiye, где собраны сведения для иностранцев.
3. Попросите юриста, который работает в Турции, подтвердить ответ письменно.
4. Сохраните ответ с датой: перечень Президент может менять.

Подробные вопросы о правах граждан конкретных стран (Украина, Россия, Беларусь, Казахстан, Израиль, страны ЕС) мы разберём в отдельных статьях раздела, номера 21–25 в списке. Как только найдём официальный источник с перечнем, добавим его сюда.

Покупка квартиры или дома в Турции регулируется не одним законом: законы о покупке недвижимости иностранцами включают закон о земельном кадастре, Гражданский кодекс, закон об обязательствах, закон о кондоминиумах, правила о строительстве и страховании. Ниже перечислены основные акты, объяснено, какой вопрос решает каждый, и указано, где читать официальный текст.

Материал справочный. Ставки, суммы и перечни стран определяются подзаконными актами и могут меняться, поэтому перед сделкой проверяйте их на официальных порталах.

Главный закон: Закон № 2644 о земельном кадастре

Закон принят 22 декабря 1934 года и опубликован 29 декабря 1934 года (номер 2892). Он определяет, как оформляются права на недвижимость. Для иностранцев ключевой является статья 35. В ней сказано, что иностранные граждане, страны которых определяет Президент, могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права в Турции при соблюдении законных ограничений. Суммарная площадь приобретаемых иностранцем объектов не может превышать десять процентов площади района, находящейся в частной собственности, и тридцать гектаров на человека по всей стране; Президент вправе увеличить второе значение до двух раз.

«Yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler» (Закон № 2644, статья 35). Иностранные физические лица могут приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права при соблюдении установленных условий.

Статья 35 также ограничивает иностранные коммерческие компании: они могут приобретать недвижимость только в рамках специальных законов. Если собственность получена с нарушением статьи, государство может потребовать её ликвидировать: недвижимость продают, а вырученные деньги выплачивают владельцу. Текст закона: mevzuat.gov.tr, Закон № 2644. Подробный разбор в статье «Что регулирует Закон № 2644».

Гражданский кодекс и закон об обязательствах

Гражданский кодекс (Закон № 4721) устанавливает общие правила о собственности и о земельной книге: право собственности на недвижимость возникает с регистрацией. Закон об обязательствах (Закон № 6098) определяет, как заключается договор купли-продажи, какие у сторон права и ответственность. Для недвижимости договор должен быть оформлен в установленной форме, поэтому на практике сделку подписывают в земельном кадастре в присутствии должностного лица. Это защищает покупателя: подпись фиксируют официально, а в договор вносят налоговые номера сторон.

Закон о праве собственности на этажи

Закон № 634 о праве собственности на этажи (Kat Mülkiyeti Kanunu) определяет, как в многоквартирном доме выделяется отдельная квартира, как устроены общие части и как управляют домом. С ним связаны два типа документов на квартиру: «Kat İrtifakı» для строящегося дома и «Kat Mülkiyeti» для сданного. Эти термины мы объясняли в статье о покупке недвижимости иностранцем.

Закон об обязательном страховании от землетрясений

Закон № 6305 «О страховании от стихийных бедствий» (Afet Sigortaları Kanunu) регулирует обязательное страхование жилья от землетрясения, известное как DASK. Полис необходим при регистрации перехода права на квартиру. Сведения о страховании размещены на сайте DASK.

Строительство и градостроительные нормы

Закон № 3194 о градостроительстве устанавливает, что дом строят по разрешению и принимают в эксплуатацию с соответствующим документом. Покупателю важно проверить два документа: разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и разрешение на заселение (iskân). Как это сделать, мы разобрали в статье «Как проверить застройщика в Турции».

Военные и особые зоны

Закон № 2565 об особых зонах безопасности и запретных военных зонах ограничивает оборот недвижимости в таких местах. Статья 35 закона № 2644 предусматривает, что карты и координаты военных и охраняемых зон передают в кадастровое ведомство, и сделки проводят с учётом этих данных. Покупателю не нужно искать эти зоны самому: проверку делают при регистрации, но заранее уточнить у продавца и юриста стоит.

Налоги, пошлины и защита потребителя

Сбор за регистрацию определяет Закон № 492 о пошлинах, а налоги на недвижимость и доходы от неё прописаны в налоговых законах. Размер ставок часто меняется, поэтому в статьях раздела мы приводим ссылки на официальные источники, а не фиксированные цифры. Права покупателя при покупке у застройщика защищает также Закон № 6502 о защите прав потребителей.

Как пользоваться этими законами

Когда вы читаете закон, помните три правила. Сначала ищите саму норму, потому что пересказ риелтора может быть неточным. Затем смотрите дату последней поправки: на портале mevzuat.gov.tr указана вся история изменений. И наконец, проверяйте подзаконные акты, где закреплены суммы и перечни. Выбрать квартиру в Мерсине вы можете в каталоге недвижимости, а обзор общих законов о статусе иностранцев находится в статье «Какие основные законы регулируют пребывание иностранцев в Турции».

Как законы соединяются в одной сделке

Чтобы увидеть картину целиком, сопоставьте шаги покупки с актами, которые за них отвечают.

• Право иностранца купить определяют статья 35 закона № 2644 и решения Президента о странах.
• Договор регулирует закон об обязательствах № 6098, а оформление идёт в земельном кадастре по статье 26 закона № 2644.
• Налоговый номер нужен потому, что статья 26 требует вносить номера сторон в официальный акт.
• Страховка DASK оформляется по закону № 6305.
• Сбор за регистрацию определяет закон о пошлинах № 492.
• Разрешение на строительство и заселение относятся к закону о градостроительстве № 3194.
• Квартира в многоквартирном доме оформляется по закону № 634 о праве собственности на этажи.
• Вид на жительство для владельца недвижимости описан в пункте «b» статьи 31 закона № 6458.

Чего закон не решает за вас

Закон не определяет, насколько надёжен конкретный застройщик, правильно ли составлен договор и не завышена ли цена. Эти вопросы решает проверка документов. Мы собрали рекомендации в статьях «Как проверить застройщика в Турции» и «Покупка недвижимости иностранцем: пошагово». Закон также не заменяет здравый смысл: не платите, пока не прочитали договор целиком.

Типичные заблуждения

• «Иностранцам разрешено всё». Нет: страны определяет Президент, действуют ограничения по площади и особым зонам.
• «Купил квартиру значит можно жить без разрешения». Нет: нужен вид на жительство по закону № 6458.
• «Налоги и сборы фиксированы». Нет: ставки определяют налоговые законы и они меняются.
• «Договор у нотариуса передаёт собственность». Нет: право собственности возникает с регистрацией в земельной книге, а нотариальный договор о продаже можно лишь отметить в реестре, как сказано в статье 26.

Чек-лист перед сделкой: какие законы вспомнить

1. Статья 35 закона № 2644: входит ли ваша страна в перечень и не превысите ли вы лимиты.
2. Закон об обязательствах: что написано в договоре о цене, площади, сроках и ответственности.
3. Закон о праве собственности на этажи: как оформлена квартира в доме.
4. Закон о градостроительстве: есть ли разрешение на строительство и заселение.
5. Закон о страховании: готов ли полис DASK.
6. Закон о пошлинах: какой сбор будет взят при регистрации.
7. Закон № 6458: нужен ли вам вид на жительство после покупки и по какому основанию.

Вывод

Покупка недвижимости иностранцем опирается на закон № 2644, Гражданский кодекс, закон об обязательствах, закон о праве собственности на этажи, закон о страховании DASK, градостроительное законодательство и налоговые акты. Все они доступны на официальных порталах. Читайте их в актуальной редакции и показывайте договор юристу. Остальные вопросы раздела вы найдёте на странице «Законы Турции».

Материал не заменяет консультацию юриста. Сведения проверены по тексту закона № 2644 на 21 октября 2026 года.

Фото: жилые комплексы и побережье Мерсина, используются с согласия владельца сайта.