Yabancıların Taşınmaz Alımını Hangi Kanunlar Düzenler?

Yabancıların taşınmaz almasına izin veren listede hangi ülkeler var? (açmak için tıklayın)

Kanun ne diyor. 2644 sayılı Kanunun 35. maddesinde ülke adı yoktur. Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin yabancı vatandaşlarının taşınmaz edinebileceği ve Cumhurbaşkanının edinimi ülke, kişi, bölge, süre, tür ve alan bakımından sınırlandırabileceği veya yasaklayabileceği yazılıdır. Liste kanun metninde değil, bir karar olarak vardır.

Resmî kılavuzlar ne diyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) kılavuzları, vatandaşlarının taşınmaz edinebileceği yaklaşık 183 ülkeyi anar (TKGM kılavuzu). Taşınmaz yoluyla vatandaşlık hakkındaki TKGM kılavuzunda Suriye vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinemeyeceği yazılıdır (TKGM kılavuzu, 2021 baskısı).

Neyi bulamadık. Ülkelerin tam resmî listesini ayrı bir tablo olarak açık erişimde bulamadık. Kaynaklar çelişiyor: 183, 184 ve 195 rakamları geçiyor. Bu yüzden kendi listemizi yayımlamıyoruz ve bloglardaki listeleri aktarmıyoruz. Vatandaşlığınızı doğrudan kontrol edin.

Kaporadan önce ülkenizi nasıl kontrol edersiniz:

1. Herhangi bir tapu müdürlüğüne sorun: çalışanlar güncel listeyi sistemlerinde görür.
2. tkgm.gov.tr adresinde TKGM’ye veya Your Key Türkiye portalında sorun.
3. Türkiye’de çalışan bir avukattan cevabı yazılı teyit etmesini isteyin.
4. Cevabı tarihiyle saklayın: Cumhurbaşkanı listeyi değiştirebilir.

Türkiye’de daire veya ev satın almayı tek bir kanun düzenlemez: yabancıların taşınmaz alımını düzenleyen kanunlar arasında tapu kanunu, Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, kat mülkiyeti kanunu ile inşaat ve sigorta kuralları vardır. Aşağıda ana düzenlemeler sıralanmış, her birinin hangi soruyu çözdüğü açıklanmış ve resmî metnin nerede okunacağı gösterilmiştir.

Yazı bilgilendirme amaçlıdır. Oranlar, tutarlar ve ülke listeleri ikincil düzenlemelerle belirlenir ve değişebilir; bu yüzden işlemden önce resmî portallarda kontrol edin.

Ana kanun: 2644 sayılı Tapu Kanunu

Kanun 22 Aralık 1934’te kabul edilmiş ve 29 Aralık 1934’te yayımlanmıştır (sayı 2892). Taşınmaz haklarının nasıl tescil edileceğini belirler. Yabancılar için anahtar hüküm 35. maddedir. Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin yabancı vatandaşlarının, kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceğini söyler. Yabancının edindiği taşınmazların toplam alanı, ilçenin özel mülkiyete konu yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı ikinci rakamı iki katına kadar artırabilir.

«Yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler» (2644 sayılı Kanun, madde 35). Yabancı uyruklu gerçek kişiler, belirlenen koşullara uyarak Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

35. madde yabancı ticaret şirketlerini de sınırlar: yalnızca özel kanunlar çerçevesinde taşınmaz edinebilirler. Mülk madde ihlal edilerek edinilmişse devlet tasfiyesini isteyebilir: taşınmaz satılır, bedel malike ödenir. Kanun metni: mevzuat.gov.tr, 2644 sayılı Kanun. Ayrıntılı çözümleme 2644 sayılı Kanun neyi düzenler yazısında.

Medeni Kanun ve Borçlar Kanunu

Medeni Kanun (4721 sayılı Kanun) mülkiyet ve tapu sicili hakkında genel kuralları koyar: taşınmaz mülkiyeti tescille doğar. Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) satış sözleşmesinin nasıl yapıldığını, tarafların hak ve sorumluluklarını belirler. Taşınmazlarda sözleşme öngörülen şekilde düzenlenmelidir; bu yüzden pratikte işlem, tapu müdürlüğünde bir görevlinin huzurunda imzalanır. Bu alıcıyı korur: imza resmî olarak kayda geçer ve tarafların vergi numaraları sözleşmeye yazılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, çok daireli bir binada ayrı bir dairenin nasıl ayrıldığını, ortak yerlerin nasıl düzenlendiğini ve binanın nasıl yönetildiğini belirler. Daire için iki tür belge onunla ilişkilidir: inşaat hâlindeki bina için «Kat İrtifakı», tamamlanmış bina için «Kat Mülkiyeti». Bu terimleri yabancıların taşınmaz alımı yazısında açıklamıştık.

Zorunlu deprem sigortası kanunu

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, DASK olarak bilinen konutların depreme karşı zorunlu sigortasını düzenler. Poliçe, daireye ilişkin mülkiyetin devri tescil edilirken gerekir. Sigorta bilgileri DASK sitesindedir.

İnşaat ve imar kuralları

3194 sayılı İmar Kanunu, binanın ruhsatla yapılmasını ve ilgili belgeyle kullanıma alınmasını öngörür. Alıcı iki belgeyi kontrol etmelidir: yapı ruhsatı ve iskân. Bunun nasıl yapılacağı Türkiye’de müteahhit nasıl kontrol edilir yazısında anlatılıyor.

Askerî ve özel bölgeler

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, bu tür yerlerdeki taşınmazlarla işlemleri sınırlar. 2644 sayılı Kanunun 35. maddesi, askerî ve korunan bölgelerin haritaları ile koordinatlarının tapu ve kadastro idaresine verilmesini ve işlemlerin bu verilere göre yapılmasını öngörür. Alıcının bu bölgeleri kendisinin araması gerekmez: kontrol tescilde yapılır, ama önceden satıcıya ve avukata sormakta fayda var.

Vergiler, harçlar ve tüketicinin korunması

Tescil harcını 492 sayılı Harçlar Kanunu belirler; taşınmaz ve ondan elde edilen gelir üzerindeki vergiler vergi kanunlarında yer alır. Oranlar sık değişir; bu yüzden bölüm yazılarında sabit rakamlar yerine resmî kaynaklara bağlantı veriyoruz. Müteahhitten alımda alıcının haklarını 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun da korur.

Bu kanunlar nasıl kullanılır

Bir kanunu okurken üç kuralı hatırlayın. Önce hükmün kendisini arayın; çünkü emlakçının anlatımı yanlış olabilir. Sonra son değişiklik tarihine bakın: mevzuat.gov.tr portalında değişikliklerin tüm geçmişi gösterilir. Son olarak tutarları ve listeleri belirleyen ikincil düzenlemeleri kontrol edin. Mersin’de daire seçmeyi gayrimenkul kataloğunda yapabilirsiniz; yabancıların statüsüne ilişkin genel kanunların incelemesi Yabancıların Türkiye’de kalışını hangi ana kanunlar düzenler yazısındadır.

Kanunlar tek bir işlemde nasıl birleşir

Resmin tamamını görmek için satın alma adımlarını onlardan sorumlu düzenlemelerle eşleştirin.

• Yabancının satın alma hakkını 2644 sayılı Kanunun 35. maddesi ve Cumhurbaşkanının ülkelere ilişkin kararları belirler.
• Sözleşmeyi 6098 sayılı Borçlar Kanunu düzenler, tescil ise 2644 sayılı Kanunun 26. maddesine göre tapu müdürlüğünde yapılır.
• Vergi numarası gereklidir; çünkü 26. madde tarafların numaralarının resmî senede yazılmasını şart koşar.
• DASK sigortası 6305 sayılı Kanuna göre yaptırılır.
• Tescil harcını 492 sayılı Harçlar Kanunu belirler.
• Yapı ruhsatı ve iskân 3194 sayılı İmar Kanununa aittir.
• Apartmandaki daire 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre tescil edilir.
• Taşınmaz sahibi için ikamet izni 6458 sayılı Kanunun 31. maddesinin «b» bendinde anlatılır.

Kanunun sizin yerinize karar vermediği konular

Kanun, belirli bir müteahhidin ne kadar güvenilir olduğunu, sözleşmenin doğru düzenlenip düzenlenmediğini ve fiyatın şişirilip şişirilmediğini belirlemez. Bu soruları belgelerin kontrolü çözer. Tavsiyeleri Türkiye’de müteahhit nasıl kontrol edilir ve Yabancılar için gayrimenkul alımı: adım adım rehber yazılarında topladık. Kanun sağduyunun da yerini tutmaz: sözleşmenin tamamını okumadan ödeme yapmayın.

Tipik yanılgılar

• «Yabancılara her şey serbest». Hayır: ülkeleri Cumhurbaşkanı belirler, alan ve özel bölge sınırları vardır.
• «Daire aldım, izinsiz yaşayabilirim». Hayır: 6458 sayılı Kanun uyarınca ikamet izni gerekir.
• «Vergiler ve harçlar sabit». Hayır: oranları vergi kanunları belirler ve değişirler.
• «Noter sözleşmesi mülkiyeti devreder». Hayır: mülkiyet hakkı tapu siciline tescille doğar, noter onaylı satış vaadi ise 26. maddede söylendiği gibi yalnızca sicile şerh edilebilir.

İşlemden önce kontrol listesi: hangi kanunlar hatırlanmalı

1. 2644 sayılı Kanunun 35. maddesi: ülkeniz listede mi ve sınırları aşar mısınız.
2. Borçlar Kanunu: sözleşmede fiyat, alan, süreler ve sorumluluk hakkında ne yazıyor.
3. Kat mülkiyeti kanunu: binadaki daire nasıl tescil edilmiş.
4. İmar kanunu: yapı ruhsatı ve iskân var mı.
5. Sigorta kanunu: DASK poliçesi hazır mı.
6. Harçlar kanunu: tescilde hangi harç alınacak.
7. 6458 sayılı Kanun: satın almadan sonra ikamet izni gerekir mi ve hangi gerekçeyle.

Sonuç

Bir yabancının taşınmaz alımı 2644 sayılı Kanuna, Medeni Kanuna, Borçlar Kanununa, kat mülkiyeti kanununa, DASK sigorta kanununa, imar mevzuatına ve vergi düzenlemelerine dayanır. Hepsi resmî portallarda mevcuttur. Güncel sürümde okuyun ve sözleşmeyi bir avukata gösterin. Bölümün diğer sorularını Türkiye Kanunları sayfasında bulacaksınız.

Bu yazı avukat tavsiyesinin yerini tutmaz. Bilgiler 21 Ekim 2026 tarihinde 2644 sayılı Kanun metnine göre kontrol edilmiştir.

Fotoğraf: Dosseman (CC BY-SA 4.0), Wikimedia Commons; site fotoğrafları sitenin sahibinin izniyle kullanılmıştır.