Türkiye’de Müteahhit Nasıl Kontrol Edilir: Satın Almadan Önce
Türkiye’de müteahhit nasıl kontrol edilir sorusu, fiyat sorusundan daha önemlidir: bina zamanında teslim edilmezse, ruhsatlar usulsüz düzenlenmişse ya da şirketin projeyi bitirecek parası yoksa, denize yakın güzel bir daire soruna dönüşür. İyi haber şu ki, kontrollerin çoğunu avukat olmadan, birkaç gün içinde kendiniz yapabilirsiniz. Aşağıda eylem sırası, kırmızı bayraklar ve sitemizde müteahhitleri nasıl değerlendirdiğimiz yer alıyor.
Anlatılanların hepsi bilgilendirme amaçlıdır. Para ödemeden önce belgeleri Türkiye’de çalışan bir avukata gösterin.
Müteahhit kontrolü neden fiyattan önemli
Yapım aşamasındaki bir bina alıyorsanız, bir vaat için ödeme yapıyorsunuz. Teslime kadar elinizde bitmiş bir daire değil, bir sözleşme ve şirkete duyduğunuz güven vardır. Bu yüzden müteahhidin güvenilirliği, ödediğiniz şeyi size söylenen tarihte alıp almayacağınızı belirler. Bitmiş binalarda risk daha düşüktür, ama orada da belgeleri kontrol etmek gerekir; çünkü şirket yapmakla yükümlü olduğu her şeyi tamamlamamış olabilir.
Türkiye’de müteahhit nasıl kontrol edilir: sekiz adım
- Şirket bilgileri. Unvan, vergi numarası, adres ve ortaklar ticaret sicilinde yer alır. Tescil ve değişiklik ilanları Ticaret Sicili Gazetesi’nde yayımlanır, ticaretsicil.gov.tr üzerinden bulunabilir. Bilgileri sözleşmedekilerle karşılaştırın.
- Deneyim. Teslim edilmiş binaların listesini, adreslerini ve teslim yıllarını isteyin. En az birine gidip sakinlerle konuşun: yönetim nasıl işliyor, gecikme ve eksik iş oldu mu.
- Arsa. Parsel müteahhit adına ya da onunla resmî sözleşmesi bulunan malik adına kayıtlı olmalıdır. Tapu kaydı isteyin ve ipotek, haciz ya da başka takyidat olup olmadığına bakın.
- Ruhsatlar. Yapım aşamasındaki binanın yapı ruhsatı ve onaylı projesi olmalıdır. Kopyaları isteyin, adresi, parsel numarasını ve kat sayısını size satılanla karşılaştırın.
- Yapı denetimi. Türkiye’de projeyi lisanslı bir yapı denetim şirketi takip eder. Adını öğrenin ve işin ilerleyişi hakkında nasıl bilgi alabileceğinizi sorun. Sistemle ilgili resmî bilgi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sitesindedir.
- Sözleşme. Fiyat, alan (net ve brüt), daire ve kat numarası, ödeme planı, teslim tarihi, gecikme cezası ile işçilik ve cihaz listesi yer almalıdır. Sözlü vaatlerin değeri yoktur.
- Ödemeler. Para yalnızca sözleşmede belirtilen şirketin kurumsal hesabına, dekontla gönderilir. Bir yöneticinin kişisel kartına ödeme, durmak için bir nedendir.
- İnşaatın gidişi. Tarihli fotoğraf ve video isteyin, daha iyisi kendiniz gidin. İşin aşamasını ödeme planıyla karşılaştırın: olmayan aşamalar için önceden ödeme yapmaya değmez.
Müteahhit seçerken kırmızı bayraklar
Aşağıdaki işaretlerin hiçbiri kötü niyeti kanıtlamaz, ama her biri ek kontrol gerektirir.
- Satıcı belgeleri göstermeyi reddeder ya da «ticari sır» der.
- Fiyat, yakındaki benzer binalardan belirgin biçimde düşüktür ve açık bir sebep yoktur.
- Sizi kaporaya acele ettirir, «bu fiyatın son dairesi» derler.
- Yazılı sözleşme vermezler ya da para ödendikten sonra koşullar değişir.
- Kimsenin garanti edemeyeceği sabit getiri ve hızlı fiyat artışı vaat ederler.
- Binanın yapı ruhsatı yoktur ya da parsel başka birinin adınadır.
- Ödemeyi kişisel hesaba ya da makbuzsuz nakit olarak göndermenizi isterler.
İnşaat halindeki bina için tapu ne anlama gelir
Bina teslim edilene kadar dairenin tam mülkiyetini değil, binadaki gelecekteki bir paya ilişkin hakkı alırsınız. İşler bitip iskan belgesi alındıktan sonra bu, dairenin olağan tapusuna dönüşür. Bu normal bir şemadır, ama bina yapılırken korumanızı sözleşmenin, arsa belgelerinin ve şirketin itibarının sağladığı anlamına gelir. Satın alma usulü hakkında daha fazlasını Yabancılar için gayrimenkul alımı yazısında okuyun.
Rezervasyondan önce yöneticiye sorulacak on soru
Bunları yazılı sorun ve cevapları saklayın. Ciddi bir şirket sakin ve alınmadan cevap verir.
- Daireyi satan tüzel kişinin adı nedir ve ortakları kimlerdir?
- Arsa kimin adına kayıtlı ve üzerinde takyidat var mı?
- Hangi yapı ruhsatı ne zaman alınmış?
- Yapı denetimini hangi şirket yürütüyor?
- Sözleşmede hangi alan yazılı: net mi brüt mü?
- Fiyata neler dahil: işçilik, cihazlar, mutfak, otopark?
- Ödeme planı nedir ve inşaat aşamalarına bağlı mı?
- Teslim tarihi nedir ve gecikme için hangi ceza uygulanır?
- Binanın işletmesi için aylık aidatlar nedir?
- Şirket hangi binaları teslim etti ve bunlar gezilebilir mi?
Müteahhit teslimi geciktirirse ne yapılmalı
Önce sözleşmeyi kontrol edin: tarih, izin verilen olası uzatma ve cezanın tutarı. Sonra gecikme sebeplerinin yazılı açıklamasını ve yeni bir tarih isteyin. Hukuki danışmanlık almadan ödemeleri kendi başınıza durdurmayın: kendi yükümlülüklerinizi ihlal etmek konumunuzu zayıflatabilir. Yazışmaları, şantiye fotoğraflarını ve ödeme dekontlarını saklayın; bunlar iş talebe vardığında gerekir. Gecikmeler tekrarlanırsa sözleşmenizle çalışan bir avukata başvurun ve tüketicinin korunması mevzuatı kapsamında hangi haklarınız olduğunu öğrenin.
Bina zaten teslim edildiyse neye bakılır
Bitmiş binada güncel tapu kaydını, iskan belgesini ve DASK sigorta belgelerini isteyin. Ortak alanları, asansörleri, çatıyı, bodrumu ve otoparkı gezin, yönetim şirketine binanın borçlarını ve planlanan onarımları sorun. Nem izlerine, çatlaklara ve giriş işçiliğinin kalitesine dikkat edin. Bir şey hoşunuza gitmiyorsa, bu indirim istemek ya da vazgeçmek için bir sebeptir, «sonra hepsi düzelir» umudu için değil. Karar vermeden önce binayı gün ışığında ve akşam saatlerinde iki kez gezmeniz, sesleri ve ışığı görmeniz iyi olur.
İki müteahhit teklifi nasıl kıyaslanır
İki bina arasında seçim yaparken metrekare fiyatı hiç de tek ölçüt değildir. Basit bir tablo hazırlayın ve her müteahhit için doldurun: sözleşmedeki teslim tarihi, deneyim ve teslim edilmiş binalar, arsa ve ruhsatların durumu, fiyata nelerin dahil olduğu, aylık aidat tutarı, gecikme cezası ve ödeme planı. Bir şirketin verisinin bulunduğu, diğerinin boş bıraktığı satır başlı başına öğreticidir. Bir müteahhit belgeleri seve seve gönderiyor, diğeri genel cümlelerle cevap veriyorsa, bu da kararınız için bir bilgidir. Yalnızca nihai tutarları karşılaştırmayın: işçiliksiz ve mutfaksız, daha az paraya satılan bir daire, hazır tadilatlı biraz daha pahalı bir daireden sonunda daha pahalıya gelebilir. Her iki teklifi aynı koşullara getirip, eksik kalemleri kendi hesabınıza ekleyerek kıyaslayın.
Avukatın bağımsız kontrolü ne sağlar
Satıştan komisyon almayan bir avukat, işleme satıcıdan farklı bakar. Tapu kaydını kontrol eder, sözleşmeyi okur ve ruhsatları doğrular, riski alıcıya yıkan maddeleri gösterir ve bunları değiştirmeye yardımcı olur. Böyle bir kontrol genellikle birkaç gün sürer ve tek bir hatadan belirgin biçimde daha ucuzdur. Avukattan neyin kontrol edildiğini ve neyin doğrulanamadığını sayan yazılı bir görüş isteyin. Avukat size belirli bir şirketten daire almayı da öneriyorsa, bu başka birini aramak için bir sebeptir. Avukatı seçerken de yalnızca fiyata değil, deneyimine, Türkiye’de gayrimenkul konusundaki geçmişine ve yabancı müşterilerle çalışıp çalışmadığına bakın.
Kısa kontrol listesi
Elinizin altında bulunsun diye özetleyelim: şirket bilgilerini sicilden doğrulayın, arsa kaydını ve ruhsatı isteyin, yapı denetim şirketinin adını öğrenin, sözleşmeyi alan, tarih, ceza ve işçilik listesi bakımından okuyun, ödemeyi yalnızca kurumsal hesaba yapın, belgeleri bir uzmana gösterin ve imzadan önce bir gün düşünün. Bu yedi madde, sorunların büyük bölümünü daha başlamadan önler.
Sitemizde müteahhitleri nasıl değerlendiriyoruz
Müteahhit sıralamamızda puanlar yalnızca kaynakları belirtilen doğrulanabilir olgulara göre verilir: teslim tarihleri, deneyim, hukuki temizlik, kalite, finans ve şeffaflık. Ücretli yerleşim puanları etkilemez, değerlendirmelerde suçlama yoktur: veri yoksa bunu söyler ve sıralamanın oluşturulmakta olduğunu yazarız. Şirket profilleri müteahhitler sayfasında toplanmıştır, sundukları daireler ise gayrimenkul kataloğundadır. Sıralama bariz riskleri elemeye yardımcı olur ama belgelerin kendi kontrolünüzün yerini tutmaz.
Sonuç
Türkiye’de müteahhidin nasıl kontrol edileceğini anlamak için avukat olmanız gerekmez: şirket bilgileri, arsa belgeleri ve ruhsatlar, sözleşmenin dikkatle okunması ve yalnızca kurumsal hesaba ödeme yeterlidir. Acele etmeyin, her şeyi yazılı isteyin ve belgeleri bir uzmana gösterin. Mersin’de daire seçiyorsanız kataloğla başlayın, şehirde yaşamı Mersin’de yaşam ve iklim yazılarından okuyun.
Bu yazı avukat tavsiyesinin yerini tutmaz. Koşulları ve kontrol usulünü işlem tarihinde teyit edin.
Fotoğraflar: U.S. Air Force (kamu malı), Wikimedia Commons; proje görselleri sitenin sahibinin izniyle kullanılmıştır.