Türkiye’de Gayrimenkul Alırken Farklı Ülke Vatandaşlarının Hakları Farklı mıdır?

Yabancıların taşınmaz almasına izin veren listede hangi ülkeler var? (açmak için tıklayın)

Kanun ne diyor. 2644 sayılı Kanunun 35. maddesinde ülke adı yoktur. Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin yabancı vatandaşlarının taşınmaz edinebileceği ve Cumhurbaşkanının edinimi ülke, kişi, bölge, süre, tür ve alan bakımından sınırlandırabileceği veya yasaklayabileceği yazılıdır. Liste kanun metninde değil, bir karar olarak vardır.

Resmî kılavuzlar ne diyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) kılavuzları, vatandaşlarının taşınmaz edinebileceği yaklaşık 183 ülkeyi anar (TKGM kılavuzu). Taşınmaz yoluyla vatandaşlık hakkındaki TKGM kılavuzunda Suriye vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinemeyeceği yazılıdır (TKGM kılavuzu, 2021 baskısı).

Neyi bulamadık. Ülkelerin tam resmî listesini ayrı bir tablo olarak açık erişimde bulamadık. Kaynaklar çelişiyor: 183, 184 ve 195 rakamları geçiyor. Bu yüzden kendi listemizi yayımlamıyoruz ve bloglardaki listeleri aktarmıyoruz. Vatandaşlığınızı doğrudan kontrol edin.

Kaporadan önce ülkenizi nasıl kontrol edersiniz:

1. Herhangi bir tapu müdürlüğüne sorun: çalışanlar güncel listeyi sistemlerinde görür.
2. tkgm.gov.tr adresinde TKGM’ye veya Your Key Türkiye portalında sorun.
3. Türkiye’de çalışan bir avukattan cevabı yazılı teyit etmesini isteyin.
4. Cevabı tarihiyle saklayın: Cumhurbaşkanı listeyi değiştirebilir.

“Farklı ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul alırken hakları aynı mı?” sorusunun kısa yanıtı şudur: hayır, tamamen değil. Fark birkaç düzeyde ortaya çıkar: ülkenin taşınmaz alma hakkının olup olmadığı, satın almadan sonra hangi ek kuralların geçerli olduğu, vergilerin ve mahkemelerin nasıl işlediği. Aşağıda düzeylere göre herkes için neyin aynı, neyin vatandaşlığa bağlı olduğu açıklanmış ve ülkenizin nasıl kontrol edileceği gösterilmiştir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve avukat tavsiyesinin yerini tutmaz. Ülkeler listesi, açık bir liste olarak yayımlanmayan Cumhurbaşkanı kararlarıyla belirlenir; bu nedenle doğrudan kontrol edilmelidir.

Düzey 1: ülkenizin vatandaşı taşınmaz alabilir mi

Ana fark budur. 2644 sayılı Kanunun 35. maddesine göre taşınmazı, Türkiye Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin vatandaşı yabancılar edinebilir. Mütekabiliyet ilkesi 2012’de maddeden çıkarılmıştır; dolayısıyla yanıt, ülkenizde Türk vatandaşlarına nasıl davranıldığına değil karara bağlıdır. Cumhurbaşkanı ayrıca edinimi ülke, kişi, bölge, süre, tür ve alan bakımından sınırlandırabilir veya yasaklayabilir.

“Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler” (2644 sayılı Kanun, madde 35). Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı yabancı gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kılavuzlarına göre yaklaşık 183 ülkenin vatandaşlarının hakkı vardır, Suriye vatandaşları ise taşınmaz edinemez. Açık biçimde tam bir resmî liste bulamadık, kaynaklar farklı sayılar veriyor (183, 184, 195). Bu nedenle kendi listemizi yayımlamıyoruz: vatandaşlığı kaporadan önce tapuda veya TKGM’de kontrol edin. Daha fazlası ve açılır blok “Yabancıların gayrimenkul alımını hangi kanunlar düzenler” yazısındadır.

Düzey 2: alabilen herkes için aynı kurallar

Vatandaşlık uygun ise sınırlamalar herkes için aynıdır:

• ilçenin özel mülkiyetteki yüz ölçümünün yüzde onundan ve kişi başına ülke genelinde otuz hektardan fazla olmamak (Cumhurbaşkanı ikinci değeri iki katına kadar artırabilir);
• askerî yasak bölgelerde, güvenlik bölgelerinde ve stratejik alanlarda satın alma yasağı;
• imar edilmemiş arsa için projenin iki yıl içinde onaya sunulması;
• resmî senedi tapu görevlileri düzenler ve vergi numarası ona yazılır (madde 26);
• mülkiyet hakkı tescille doğar (Medeni Kanun, madde 705).

Sınırlamaları ihlal ederseniz taşınmaz tasfiye edilebilir ve bedel sahibine ödenir (madde 35).

Düzey 3: kalış süresi ve ikamet izni

Daire almak ile Türkiye’de yaşamak farklı şeylerdir. Vizesiz kalış süresi vatandaşlığa bağlıdır: 6458 sayılı Kanunun 12 ve 18. maddelerine göre vizeyi anlaşmalar ve Cumhurbaşkanı kararları kaldırır ve farklı ülkeler için farklı süreler belirler. Taşınmaz sahibi için ikamet izni 31. maddenin “b” bendinde anlatılmıştır ve biçim olarak herkes için aynıdır; ancak bunun için gereken taşınmazın niteliğini ve değerini bakanlık belirler (aynı maddenin altıncı fıkrası). Bazı gruplar için kanun özel kurallar koyar: örneğin Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları 31. maddenin “k” bendinde beş yıla kadar izinle anılır. Ayrıntılar 6458 sayılı Kanun yazısındadır.

Düzey 4: taşınmaz yoluyla vatandaşlık

Yatırım yoluyla vatandaşlık yalnızca taşınmaz alma hakkı olanlar için mümkündür. TKGM’nin taşınmaz yoluyla vatandaşlık kılavuzunda Suriye vatandaşlarının taşınmaz edinemeyeceği, dolayısıyla bu gerekçeyle vatandaşlığa başvuramayacağı yazılıdır. Koşulları ve tutarı 5901 sayılı Kanunun kendisi değil Cumhurbaşkanı kararları belirler (madde 12, bent “b”). Ayrıntılar 5901 sayılı Kanun yazısındadır.

Düzey 5: kişisel statü, aile ve miras

Milletlerarası özel hukuka ilişkin 5718 sayılı Kanun, vatandaşın milli hukukunu ehliyetine (madde 9), evlenme şartlarına (madde 13) ve boşanmaya (madde 14) uygular. Miras için (madde 20) ölenin milli hukuku geçerlidir, ancak Türkiye’deki taşınmaza Türk hukuku uygulanır. Bu nedenle dairenin mirası herkes için Türk kurallarına göre aynıdır, diğer mal ise ülkeye bağlıdır. Ayrıntılar Medeni Kanun yazısındadır.

Düzey 6: vergiler ve mahkemeler

• Vergiler. Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları farklı ülkelerle yapılmıştır ve koşullar farklıdır. Bu, kira geliri ve temettü vergisini etkiler (vergi yazısı: No. 8).
• Mahkeme kararlarının tenfizi. 5718 sayılı Kanunun 54. maddesine göre yabancı mahkeme kararı, Türkiye ile mahkemenin ülkesi arasında karşılıklılık esasına dayalı bir anlaşma varsa ya da Türk kararlarının tenfizine izin veren bir kanun veya uygulama varsa tenfiz edilir. Bu nedenle farklı ülkeler için yanıt farklıdır (ayrıntılar uluslararası anlaşmalar hakkındaki No. 9 yazısında).
• Yargılama giderleri. Yabancı davacı gider teminatı yatırır, ancak mahkeme karşılıklılık ilkesi gereği onu bundan muaf tutar (madde 48).

Mülteciler ve uluslararası koruma sahibi kişiler

6458 sayılı Kanunun 88. maddesi, uluslararası koruma statüsündeki kişileri karşılıklılık şartından muaf tutar. Bu ayrı bir kategoridir ve onun için taşınmaz alma usulünü başka kurallar belirler. Böyle bir statünüz varsa haklarınızı bir avukattan öğrenin.

Ülkenizi ve durumunuzu nasıl kontrol edersiniz

1. Kaporadan önce tapu müdürlüğünde vatandaşlığınızın listede olup olmadığını sorun.
2. Vizesiz kalış süresini Türkiye Dışişleri Bakanlığı sitesinden veya konsolosluktan kontrol edin.
3. Ülkenizi GİB sitesindeki vergi anlaşmaları listesinde bulun.
4. İki vatandaşlığınız varsa işlemde hangi pasaportu ibraz edeceğinizi öğrenin ve her iki ülkeyi kontrol edin.
5. Cumhurbaşkanı kararları değiştiği için yazılı yanıtları tarihli saklayın.

Taşınmaz seçeneklerine katalogda bakın, işlemden önce adım adım satın alma rehberini okuyun.

Ukrayna, Rusya, Belarus, Kazakistan, İsrail ve AB ülkeleri vatandaşları

Belirli ülke vatandaşlarına ilişkin ayrı sorular burada birleştirilmiştir; çünkü kanunlarda her ülke için ayrı kurallar yoktur: her yerde, listesini Cumhurbaşkanının belirlediği tek bir 2644 sayılı Kanun madde 35 uygulanır. Anılan ülkelerin her birinin listede olup olmadığını veya özel sınırlamalara tabi olup olmadığını resmî kaynaklarda doğrulayamadık ve tahmin yayımlamıyoruz. Kanun metinlerinden söylenebilecekler şunlardır.

• Ukrayna. Satın alma hakkını anlaşma değil Cumhurbaşkanının listesi belirler. Seyahat anlaşması ve vergi protokolü No. 9 yazısında anlatılmıştır; bunlar Dışişleri Bakanlığı ve GİB sitelerinden kontrol edilmelidir.
• Rusya. İncelediğimiz kanun metinlerinde Rusya vatandaşları için özel kurallar yoktur. Giriş rejimi ve süreler konusunda kontrol ettiğimiz kaynaklarda güvenilir bilgi bulamadık: konsolosluktan ve Türkiye Dışişleri Bakanlığı sitesinden kontrol edin.
• Belarus, Kazakistan, İsrail. Diğer ülkelerde olduğu gibi hak Cumhurbaşkanının listesine bağlıdır: vatandaşlığı kaporadan önce tapuda kontrol edin.
• AB ülkeleri. Ülkenin AB üyeliği madde 35 metninde anılmaz: her alıcının vatandaşlığı ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Herkes için aynı olan sınırlamalar (alan sınırları, bölgeler, proje süresi) yukarıda incelenmiştir. Ülkenizin hakkının nasıl kontrol edileceği No. 2 yazısındadır.

Sonuç

Türkiye’de gayrimenkul alırken farklı vatandaşların hakları, her şeyden önce ülkenin Cumhurbaşkanının listesinde olup olmamasıyla, ayrıca kalış süresi, vergi anlaşması ve mahkeme uygulamasıyla farklılaşır. Alan ve bölge sınırlamaları herkes için aynıdır. Vatandaşlığı kaporadan önce tapuda kontrol edin ve yanıtı yazılı tespit edin. Bölümün diğer sorularını “Türkiye Kanunları” sayfasında okuyun.

Bu yazı avukat tavsiyesinin yerini tutmaz. Bilgiler 21 Ekim 2026 itibarıyla 2644, 6458, 5901 ve 5718 sayılı kanun metinlerine göre kontrol edilmiştir; ülkeler listesi tapuda kontrol edilmelidir.

Fotoğraf: Nedim Ardoğa (CC BY-SA 4.0), Wikimedia Commons; site komplekslerinin fotoğrafları site sahibinin izniyle kullanılmıştır.