2644 sayılı Tapu Kanunu Neyi Düzenler?

Yabancıların taşınmaz almasına izin veren listede hangi ülkeler var? (açmak için tıklayın)

Kanun ne diyor. 2644 sayılı Kanunun 35. maddesinde ülke adı yoktur. Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin yabancı vatandaşlarının taşınmaz edinebileceği ve Cumhurbaşkanının edinimi ülke, kişi, bölge, süre, tür ve alan bakımından sınırlandırabileceği veya yasaklayabileceği yazılıdır. Liste kanun metninde değil, bir karar olarak vardır.

Resmî kılavuzlar ne diyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) kılavuzları, vatandaşlarının taşınmaz edinebileceği yaklaşık 183 ülkeyi anar (TKGM kılavuzu). Taşınmaz yoluyla vatandaşlık hakkındaki TKGM kılavuzunda Suriye vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinemeyeceği yazılıdır (TKGM kılavuzu, 2021 baskısı).

Neyi bulamadık. Ülkelerin tam resmî listesini ayrı bir tablo olarak açık erişimde bulamadık. Kaynaklar çelişiyor: 183, 184 ve 195 rakamları geçiyor. Bu yüzden kendi listemizi yayımlamıyoruz ve bloglardaki listeleri aktarmıyoruz. Vatandaşlığınızı doğrudan kontrol edin.

Kaporadan önce ülkenizi nasıl kontrol edersiniz:

1. Herhangi bir tapu müdürlüğüne sorun: çalışanlar güncel listeyi sistemlerinde görür.
2. tkgm.gov.tr adresinde TKGM’ye veya Your Key Türkiye portalında sorun.
3. Türkiye’de çalışan bir avukattan cevabı yazılı teyit etmesini isteyin.
4. Cevabı tarihiyle saklayın: Cumhurbaşkanı listeyi değiştirebilir.

2644 sayılı Tapu Kanunu, Türkiye’de taşınmazların nasıl ve kim tarafından tescil edildiğini belirler; 35–37. maddeleri yabancılara ilişkin kuralları içerir. Her alıcı tapusunu bu kanuna göre alır. Aşağıda kanun sade bir dille, maddelerden Türkçe alıntılarla anlatılmış ve resmî metne bağlantılar verilmiştir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır. Satın almasına izin verilen ülkeler ve bazı sınırlamalar Cumhurbaşkanı kararlarıyla belirlenir; bu nedenle işlem tarihinde kontrol edilmelidir.

Kanun nerede yayımlandı

Kanun 22 Aralık 1934’te kabul edildi ve 29 Aralık 1934 tarihli, 2892 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Güncel metin: mevzuat.gov.tr, 2644 sayılı Kanun. Kanun defalarca değiştirilmiştir: değişiklikler arasında 4358 (1998), 5444 (2005), 5831 (2009), 6302 (2012), 7099 (2018) ve 7181 (2019) sayılı kanunlar ile 698 sayılı KHK (2018) vardır. Uygulamayı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) yürütür, internet sitesi tkgm.gov.tr.

Kanun neyi düzenler

Kanun taşınmazların tapu siciline tescil usulünü anlatır: işlemlerde devleti ve tüzel kişileri kimin temsil ettiği (madde 1–4), deniz dolgusu ve diğer özel arazi kategorilerinin nasıl ele alındığı (madde 8–25), resmî senetlerin nasıl düzenlendiği (madde 26), kayıtların nasıl düzeltildiği (madde 30–34) ve yabancıların haklarının ve miraslarının nasıl tescil edildiği (madde 35–37). Kanun 1930’ların teknik hükümleriyle başlar, ancak günümüzün 26. ve 35–37. maddeleri etkin biçimde uygulanır.

Madde 26: resmî senet ve vergi numarası

İşlemleri, özellikle kat veya daire üzerindeki hakların kurulmasını, tapu görevlileri yapar. Resmî senette tarafların bilgileri ve vergi kimlik numaraları gösterilir. Senedi taraflar ve görevliler imzalar, müdür veya yetkili görevli onaylar.

“Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir” (madde 26). Resmî senede tarafların kimlik bilgileriyle birlikte vergi kimlik numaraları da yazılır.

Bu, yabancının işlemden önce neden vergi numarası alması gerektiğini açıklar. Madde 26 yeni yapı alıcısı için de bir koruma içerir: noter onaylı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflardan birinin talebiyle sicile şerh edilebilir. Şerhten sonra beş yıl içinde satış veya hak tesisi yapılmazsa şerh kaldırılır. 2019 değişikliği (7181 sayılı Kanun), tarafların farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışında olması hâlinde sözleşme yapılmasına izin vermiştir: her tarafın iradesini görevliler ayrı ayrı alır. Usulü yönetmelik belirler.

Madde 35: yabancılar

Alıcılar için ana hüküm budur. Madde, 3 Mayıs 2012 tarihli 6302 sayılı Kanunun düzenlediği biçimdedir. Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin yabancı uyruklu gerçek kişileri, kanuni sınırlamalara tabi olarak taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Mütekabiliyet ilkesi 2012 değişikliğiyle maddeden çıkarılmıştır.

“Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar … toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez” (madde 35). Yabancının edindiği taşınmazların toplam alanı, ilçenin özel mülkiyete konu yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.

Cumhurbaşkanı kişi başına sınırı iki katına kadar artırabilir; ayrıca edinimi ülke, kişi, bölge, süre, tür ve alan bakımından sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir. İmar edilmemiş arsa alanlar için ek bir şart vardır: proje iki yıl içinde ilgili bakanlığa onay için sunulmalı, onaylanan proje ve süreler siciline yazılır. Askerî yasak bölgelerin, güvenlik bölgelerinin ve stratejik alanların haritaları ve koordinatları tapu kadastro idaresine verilir ve işlemler bu verilere göre yapılır.

Taşınmaz maddeye aykırı edinilmişse, bildirilen amaç dışında kullanılmışsa veya proje zamanında gerçekleştirilmemişse, Maliye Bakanlığının belirleyeceği süre sonunda (bir yılı geçmemek üzere) taşınmaz tasfiye edilir ve bedeli sahibine ödenir. Bu kural, belirlenen sınırları aşan miras mallarına da uygulanır.

Madde 36: yabancı sermayeli şirketler

Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin hisselerin en az yüzde ellisine sahip olduğu ya da yöneticilerin çoğunluğunu atama hakkı bulunduğu Türk şirketleri, esas sözleşmelerinde belirtilen faaliyetler için taşınmaz edinebilir ve kullanabilir. Madde 35 ayrıca, diğer ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş yabancı ticaret şirketlerinin yalnızca özel kanunlara göre taşınmaz edinebileceğini belirtir.

Madde 37: yabancıların mirası

Yabancı gerçek kişilerin mallarının intikali, Türk mahkemelerince veya ülkenin yetkili makamlarınca verilen ve Türk mahkemesince onaylanan veraset belgelerine dayanarak yapılır. Bu belgeler Türk miras kurallarına uygun olmalıdır.

Kanunu pratikte nasıl kullanmalı

Kapora ödemeden önce vatandaşlığınızın Cumhurbaşkanının belirlediği ülkeler listesinde olup olmadığını ve alan sınırlarını aşıp aşmayacağınızı kontrol edin. Sonra vergi numarası alın, değerleme raporu isteyin ve DASK sigortası yaptırın: bunun nasıl işlediği yabancı olarak gayrimenkul alımı yazısında anlatılmıştır. Bu kanunun yanında hangi kanunların bulunduğunu “Yabancıların gayrimenkul alımını hangi kanunlar düzenler” özetinde okuyabilir, daireleri Mersin emlak kataloğunda görebilirsiniz. Müteahhitten alırken malikin haklarını “Türkiye’de müteahhit nasıl kontrol edilir” yazısıyla kontrol edebilirsiniz.

Kanun satın alırken pratikte nasıl işler

İşlem sırasına indirgenirse şöyledir. Alıcı ve satıcı tapu müdürlüğüne gelir; görevliler belgeleri kontrol eder ve resmî senedi düzenler. Senede tarafların bilgileri ve vergi numaraları yazılır, taraflar ve görevliler imzalar, müdür veya yetkili görevli onaylar. Ardından hakkın intikali tescil edilir ve alıcı tapusunu alır. İnşaat hâlindeki bir binadan daire söz konusuysa kat veya daire üzerindeki hak (Kat İrtifakı) tescil edilir, bina tamamlandıktan sonra olağan daire mülkiyetine geçilir.

Gerçek kişi ve şirket: fark nedir

Cumhurbaşkanının belirlediği bir ülkenin vatandaşı olan gerçek kişi, taşınmazı madde 35’e göre satın alır ve alan sınırlarına tabidir. Başka bir ülkenin kanunlarına göre kurulmuş yabancı ticaret şirketleri yalnızca özel kanunlar çerçevesinde taşınmaz edinebilir. Yabancıların hisselerin en az yarısına sahip olduğu veya yöneticilerin çoğunluğunu atadığı Türk şirketi, esas sözleşmesinde belirtilen faaliyetler için madde 36’ya göre taşınmaz alır. Bu, satın alma biçiminin yalnızca kolaylığı değil, size uygulanan kuralların kapsamını da belirlediği anlamına gelir.

Alan sınırları bir örnekle ne anlama gelir

Kişi başına ülke genelinde otuz hektar sınırı üç yüz bin metrekaredir. Yüz metrekarelik sıradan bir daire için bu sınır pratikte hissedilmez. Arsalar, bahçeler, arazili büyük evler ve birkaç parselin satın alınması söz konusu olduğunda önem kazanır. İlçenin özel alanının yüzde on sınırı ayrıca uygulanır: ilçe küçükse ve yabancılar çok alım yapmışsa sınır dolabilir. Güncel durum tapu müdürlüğünden öğrenilebilir.

Alıcı için 2644 sayılı Kanun kontrol listesi

1. Vatandaşlığınızın Cumhurbaşkanının belirlediği ülkeler listesinde olup olmadığını öğrenin.
2. Sınırları kontrol edin: ilçe alanının yüzde onu ve kişi başına otuz hektar.
3. Taşınmazın askerî veya korunan bölgede olmadığından emin olun.
4. Resmî senede yazılan vergi numarasını alın.
5. İmar edilmemiş arsa için proje sunma süresi olan iki yılı aklınızda tutun.
6. İnşaat hâlindeki daire alıyorsanız kat veya daire üzerindeki hakkın tescil edilip edilmediğini öğrenin.
7. Noter onaylı satış vaadi sözleşmeniz varsa sicile şerh edilmesini isteyin.

Yabancı birden fazla daire satın alabilir mi

Kanun mülk sayısını sınırlamaz: madde 35’te daire sayısı yoktur, yalnızca toplam alana ilişkin bir tavan vardır. Yabancı, toplam alanları ilçenin özel mülkiyetteki yüz ölçümünün yüzde onuna ve kişi başına ülke genelinde otuz hektara sığdığı sürece birkaç daire, ev veya arsa satın alabilir. Bu nedenle önemli olan işlemlerin toplamı değil, bütün taşınmazın toplam alanıdır.

Edinilen taşınmazların toplam alanına ilişkin sınır

Sınır, yabancının edindiği taşınmazların ve bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı için yazılmıştır. Yüz metrekarelik daireler için otuz hektar (üç yüz bin metrekare) pratikte ulaşılamazdır, ancak arsalar ve büyük taşınmazlar alınırken bu tavan önem kazanır. Yüzde on tavanı her ilçe için ayrı hesaplanır; bu nedenle küçük bir ilçede daha erken dolabilir. Cumhurbaşkanı kişi başına sınırı iki katına kadar artırabilir. Ortak alanların ve payların alanının tam olarak nasıl hesaplandığını kanun söylemez: tapuda öğrenin. Araziler hakkında ayrıntılar No. 30, ortak satın alma hakkında No. 40 yazısındadır.

Sonuç

2644 sayılı Kanun eski tescil kurallarını yabancıların gayrimenkul alımına ilişkin modern hükümlerle birleştirir. 26. maddesi vergi numarasının neden gerektiğini ve satış şerhinin nasıl işlediğini açıklar, 35. madde yabancı gerçek kişiler için koşulları ve sınırları belirler, 36. madde şirketleri, 37. madde mirası ilgilendirir. Metni resmî portalda okuyun ve Cumhurbaşkanı kararlarını kontrol edin, çünkü bunlar uygulamayı değiştirir. Bölümün diğer soruları “Türkiye Kanunları” sayfasındadır.

Bu yazı avukat tavsiyesinin yerini tutmaz. Bilgiler 21 Ekim 2026 itibarıyla 2644 sayılı Kanun metnine göre kontrol edilmiştir.

Site komplekslerinin fotoğrafları site sahibinin izniyle kullanılmıştır.