Отличаются ли права граждан разных государств при покупке недвижимости?

Какие страны входят в перечень, по которому иностранцам можно покупать недвижимость? (нажмите, чтобы раскрыть)

Что сказано в законе. В статье 35 Закона № 2644 стран нет. Там записано, что недвижимость могут приобретать иностранные граждане тех стран, которые определяет Президент Турции, и что он вправе ограничивать или запрещать приобретение по странам, лицам, регионам, срокам, видам и площади. Перечень существует в виде решения, а не списка в тексте закона.

Что известно из официальных руководств. В руководствах Главного управления земельного кадастра (TKGM) названо около 183 стран, граждане которых могут приобретать недвижимость (руководство TKGM). В руководстве TKGM по гражданству через недвижимость сказано, что граждане Сирии недвижимость в Турции приобретать не могут (руководство TKGM, редакция 2021 года).

Чего мы не нашли. Полного официального списка стран отдельной таблицей в открытом доступе мы не нашли. Источники расходятся: встречаются числа 183, 184 и 195 стран. Поэтому мы не публикуем собственный список и не пересказываем перечни из блогов. Гражданство, о котором идёт речь, нужно проверять напрямую.

Как проверить свою страну до задатка:

1. Спросите в любом управлении земельного кадастра (tapu müdürlüğü): сотрудники видят актуальный перечень в своей системе.
2. Задайте вопрос в TKGM на сайте tkgm.gov.tr или на портале Your Key Türkiye, где собраны сведения для иностранцев.
3. Попросите юриста, который работает в Турции, подтвердить ответ письменно.
4. Сохраните ответ с датой: перечень Президент может менять.

Подробные вопросы о правах граждан конкретных стран (Украина, Россия, Беларусь, Казахстан, Израиль, страны ЕС) мы разберём в отдельных статьях раздела, номера 21–25 в списке. Как только найдём официальный источник с перечнем, добавим его сюда.

Короткий ответ на вопрос «права граждан разных стран при покупке недвижимости в Турции одинаковы?» такой: нет, не полностью. Разница возникает на нескольких уровнях: есть ли у страны право покупать недвижимость вообще, какие дополнительные правила действуют после покупки, как работают налоги и суды. Ниже по уровням разобрано, что одинаково для всех, а что зависит от гражданства, и показано, как проверить свою страну.

Материал справочный и не заменяет консультацию юриста. Перечень стран определяется решениями Президента, которые не публикуются в виде открытого списка, поэтому его нужно проверять напрямую.

Уровень 1: может ли гражданин вашей страны покупать недвижимость

Это главное различие. По статье 35 закона № 2644 недвижимость могут приобретать иностранцы, граждане стран, которые определяет Президент Турции. Принцип взаимности из статьи убран в 2012 году, поэтому ответ зависит от решения, а не от того, как относятся к турецким гражданам в вашей стране. Президент вправе также ограничивать или запрещать приобретение по странам, лицам, регионам, срокам, видам и площади.

«Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler» (Закон № 2644, статья 35). Иностранные физические лица, граждане стран, определённых Президентом, могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права в Турции.

По руководствам Главного управления земельного кадастра (TKGM) право есть у граждан около 183 стран, а граждане Сирии недвижимость приобретать не могут. Полного официального списка в открытом виде мы не нашли, источники называют разные числа (183, 184, 195). Поэтому мы не публикуем собственный перечень: проверяйте гражданство в земельном кадастре или в TKGM до задатка. Подробнее и раскрывающийся блок есть в статье «Какие законы регулируют покупку недвижимости иностранцами».

Уровень 2: одинаковые правила для всех, кому покупать можно

Если гражданство разрешено, ограничения совпадают для всех:

• не более десяти процентов площади района, находящейся в частной собственности, и не более тридцати гектаров на человека по стране (Президент может увеличить второе значение до двух раз);
• запрет на покупку в военных запретных зонах, зонах безопасности и стратегических районах;
• для незастроенного участка проект нужно представить на утверждение в течение двух лет;
• официальный акт составляют должностные лица кадастра, в него вносят налоговый номер (статья 26);
• право собственности возникает с регистрацией (Гражданский кодекс, статья 705).

Если вы нарушили ограничения, недвижимость могут ликвидировать, а деньги выплатить владельцу (статья 35).

Уровень 3: срок пребывания и вид на жительство

Купить квартиру и жить в Турции это разные вещи. Срок безвизового пребывания зависит от гражданства: по статьям 12 и 18 закона № 6458 визу отменяют договоры и решения Президента, и они определяют разные сроки для разных стран. Вид на жительство для владельца недвижимости описан в пункте «b» статьи 31 и одинаков по форме для всех, но качество и стоимость недвижимости, которые для него нужны, определяет министерство (пункт 6 той же статьи). Для некоторых групп закон делает особые правила: например, граждане Турецкой Республики Северного Кипра названы в пункте «k» статьи 31 с разрешением до пяти лет. Подробнее в статье о Законе № 6458.

Уровень 4: гражданство через недвижимость

Гражданство через инвестиции возможно только для тех, кто вправе покупать недвижимость. В руководстве TKGM по гражданству через недвижимость сказано, что граждане Сирии не могут приобретать недвижимость, а значит, не могут подавать на гражданство на этом основании. Условия и сумма определяются решениями Президента, а не самим законом № 5901 (статья 12, пункт «b»). Подробно в статье о Законе № 5901.

Уровень 5: личный статус, семья и наследство

Закон № 5718 о международном частном праве применяет национальное право гражданина к его правоспособности (статья 9), к условиям брака (статья 13) и разводу (статья 14). Для наследства (статья 20) действует национальное право умершего, но к недвижимости в Турции применяется турецкое право. Поэтому наследование квартиры одинаково по турецким правилам для всех, а остальное имущество зависит от страны. Подробнее в статье о Гражданском кодексе.

Уровень 6: налоги и суды

• Налоги. Договоры об избежании двойного налогообложения заключены с разными странами, и условия различаются. Это влияет на налог с дохода от аренды и с дивидендов (статья о налогах: № 8).
• Исполнение судебных решений. По статье 54 закона № 5718 решение иностранного суда исполняют, если между Турцией и страной суда есть договор на основе взаимности или есть закон либо практика, которая допускает исполнение турецких решений. Поэтому для разных стран ответ разный (подробнее в статье № 9 о международных договорах).
• Судебные расходы. Иностранный истец вносит обеспечение расходов, но суд освобождает от него по принципу взаимности (статья 48).

Беженцы и лица с международной защитой

Статья 88 закона № 6458 освобождает лиц со статусом международной защиты от условия взаимности. Это отдельная категория, и порядок покупки недвижимости для неё определяют другие правила. Если вы получили такой статус, уточните свои права у юриста.

Как проверить свою страну и свою ситуацию

1. Спросите в управлении земельного кадастра (tapu müdürlüğü) до задатка, входит ли ваше гражданство в перечень.
2. Проверьте срок безвизового пребывания на сайте МИД Турции или у консульства.
3. Найдите свою страну в списке налоговых соглашений на сайте GİB.
4. Если у вас два гражданства, уточните, какой паспорт вы предъявляете при сделке, и проверьте обе страны.
5. Сохраните письменные ответы с датой, потому что решения Президента меняются.

Варианты недвижимости смотрите в каталоге, а до сделки прочитайте пошаговый разбор покупки.

Вывод

Права разных граждан при покупке недвижимости в Турции различаются в первую очередь тем, входит ли страна в перечень Президента, а также сроком пребывания, налоговым договором и судебной практикой. Ограничения по площади и зонам одинаковы для всех. Проверяйте гражданство в кадастре до задатка и фиксируйте ответ письменно. Остальные вопросы раздела читайте на странице «Законы Турции».

Материал не заменяет консультацию юриста. Сведения проверены по текстам законов № 2644, № 6458, № 5901 и № 5718 на 21 октября 2026 года; перечень стран требует проверки в кадастре.

Фото: Nedim Ardoğa (CC BY-SA 4.0), Wikimedia Commons; фото комплексов используются с согласия владельца сайта.