Что регулирует Закон № 2644 о земельном кадастре и регистрации недвижимости?

Какие страны входят в перечень, по которому иностранцам можно покупать недвижимость? (нажмите, чтобы раскрыть)

Что сказано в законе. В статье 35 Закона № 2644 стран нет. Там записано, что недвижимость могут приобретать иностранные граждане тех стран, которые определяет Президент Турции, и что он вправе ограничивать или запрещать приобретение по странам, лицам, регионам, срокам, видам и площади. Перечень существует в виде решения, а не списка в тексте закона.

Что известно из официальных руководств. В руководствах Главного управления земельного кадастра (TKGM) названо около 183 стран, граждане которых могут приобретать недвижимость (руководство TKGM). В руководстве TKGM по гражданству через недвижимость сказано, что граждане Сирии недвижимость в Турции приобретать не могут (руководство TKGM, редакция 2021 года).

Чего мы не нашли. Полного официального списка стран отдельной таблицей в открытом доступе мы не нашли. Источники расходятся: встречаются числа 183, 184 и 195 стран. Поэтому мы не публикуем собственный список и не пересказываем перечни из блогов. Гражданство, о котором идёт речь, нужно проверять напрямую.

Как проверить свою страну до задатка:

1. Спросите в любом управлении земельного кадастра (tapu müdürlüğü): сотрудники видят актуальный перечень в своей системе.
2. Задайте вопрос в TKGM на сайте tkgm.gov.tr или на портале Your Key Türkiye, где собраны сведения для иностранцев.
3. Попросите юриста, который работает в Турции, подтвердить ответ письменно.
4. Сохраните ответ с датой: перечень Президент может менять.

Подробные вопросы о правах граждан конкретных стран (Украина, Россия, Беларусь, Казахстан, Израиль, страны ЕС) мы разберём в отдельных статьях раздела, номера 21–25 в списке. Как только найдём официальный источник с перечнем, добавим его сюда.

Закон № 2644 о земельном кадастре (Tapu Kanunu) определяет, как в Турции регистрируют недвижимость и кто это делает, а в статьях 35–37 содержит правила для иностранцев. Именно по нему каждый покупатель получает тапу. Ниже закон объяснён простым языком, с цитатами из статей на турецком и переводом, а также указаны ссылки на официальный текст.

Материал справочный. Страны, которым разрешена покупка, и некоторые ограничения определяются решениями Президента, поэтому их нужно проверять на дату сделки.

Где опубликован закон

Закон принят 22 декабря 1934 года и опубликован в Официальной газете 29 декабря 1934 года за номером 2892. Актуальный текст: mevzuat.gov.tr, Закон № 2644. Закон неоднократно изменяли: среди поправок законы № 4358 (1998), № 5444 (2005), № 5831 (2009), № 6302 (2012), № 7099 (2018) и № 7181 (2019), а также указ № 698 (2018). Практическую работу ведёт Главное управление земельного кадастра и регистрации (TKGM), сайт tkgm.gov.tr.

Что регулирует закон

Закон описывает порядок регистрации недвижимости в земельной книге: кто представляет государство и юридические лица при сделках (статьи 1–4), как оформляют заполнение морских участков и другие особые категории земель (статьи 8–25), как составляют официальные акты (статья 26), как исправляют записи (статьи 30–34) и как регистрируют права иностранцев и их наследство (статьи 35–37). Закон начинается с технических положений 1930-х годов, но современные статьи 26 и 35–37 действуют активно.

Статья 26: официальный акт и налоговый номер

Сделки, в частности установление прав на этаж или квартиру, оформляют должностные лица земельного кадастра. В официальном акте указывают данные сторон и их налоговые номера. Акт подписывают стороны и сотрудники, а директор или уполномоченный сотрудник его утверждает.

«Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir» (статья 26). В официальный акт вносят данные сторон и их налоговые идентификационные номера.

Это объясняет, зачем иностранцу перед сделкой получать налоговый номер. Статья 26 содержит и защиту для покупателя новостройки: договор о продаже недвижимости, заверенный нотариусом, по просьбе одной из сторон можно отметить в реестре. Если в течение пяти лет после отметки продажа или установление права не совершены, отметка снимается. Поправка 2019 года (Закон № 7181) разрешила составить договор, когда стороны находятся в разных кадастровых управлениях или за границей: волю каждой стороны принимают должностные лица отдельно. Порядок определяет регламент.

Статья 35: иностранцы

Это главная норма для покупателей. Она установлена в редакции Закона № 6302 от 3 мая 2012 года. Иностранные физические лица, чьи страны определяет Президент, могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права при соблюдении законных ограничений. Принцип взаимности из статьи убран поправкой 2012 года.

«Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar … toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez» (статья 35). Суммарная площадь недвижимости, которую приобретает иностранец, не может превышать десять процентов площади района, находящейся в частной собственности, и тридцати гектаров на человека по всей стране.

Президент вправе увеличить лимит на человека до двух раз, а также ограничивать, частично или полностью приостанавливать или запрещать приобретение по странам, лицам, регионам, срокам, видам и площади. Для купивших незастроенный участок есть дополнительное требование: проект нужно представить на утверждение профильному министерству в течение двух лет, а утверждённый проект и сроки вносят в реестр. Карты и координаты военных запретных зон, зон безопасности и стратегических районов передают в кадастровое ведомство, и сделки проводят по этим данным.

Если недвижимость приобретена с нарушением статьи, использована не по заявленной цели или проект не реализован в срок, объект после срока, который определяет министерство финансов (не более одного года), ликвидируют, а вырученные деньги выплачивают владельцу. Это правило применяют и к наследуемой собственности, если она превышает установленные пределы.

Статья 36: компании с иностранным капиталом

Турецкие компании, в которых иностранные физические или юридические лица владеют не менее чем пятьюдесятью процентами акций или имеют право назначать большинство руководителей, могут приобретать и использовать недвижимость для видов деятельности, указанных в уставе. Статья 35 отдельно сообщает, что иностранные коммерческие компании, созданные по законам других стран, могут приобретать недвижимость только по специальным законам.

Статья 37: наследство иностранцев

Переход имущества иностранных физических лиц оформляют на основании свидетельств о праве на наследство, выданных турецкими судами или компетентными органами страны и подтверждённых турецким судом. Эти свидетельства должны соответствовать турецким правилам о наследовании.

Как пользоваться законом на практике

Прежде чем платить задаток, проверьте, входит ли ваше гражданство в перечень стран, определённый Президентом, а также не нарушите ли вы лимиты по площади. Затем получите налоговый номер, закажите оценочный отчёт и оформите страховку DASK: как это работает, мы описали в статье о покупке недвижимости иностранцем. Какие законы стоят рядом с этим актом, читайте в обзоре «Какие законы регулируют покупку недвижимости иностранцами», а варианты квартир смотрите в каталоге недвижимости Мерсина. Права собственника при покупке у застройщика поможет проверить статья «Как проверить застройщика в Турции».

Как закон работает на практике при покупке

Если свести всё к порядку действий, то он такой. Покупатель и продавец приходят в земельный кадастр, где должностные лица проверяют документы и составляют официальный акт. В акт вносят данные сторон и налоговые номера, стороны и сотрудники подписывают, а директор или уполномоченный сотрудник утверждает. Затем регистрируют переход права, после чего покупатель получает тапу. Если речь о квартире в строящемся доме, регистрируют право на этаж или квартиру (Kat İrtifakı), а после сдачи дома переходят к обычной собственности на квартиру.

Физическое лицо и компания: в чём разница

Физическое лицо, гражданин страны, определённой Президентом, покупает недвижимость на основании статьи 35 и подчиняется ограничениям по площади. Иностранные коммерческие компании, созданные по законам другой страны, могут приобретать недвижимость только в рамках специальных законов. Турецкая компания, где иностранцы владеют не менее половины акций или назначают большинство руководителей, покупает недвижимость по статье 36 для видов деятельности, названных в уставе. Это значит, что способ покупки определяет не только удобство, но и объём правил, которые к вам применяются.

Что означают лимиты по площади на примере

Предел в тридцать гектаров на человека по всей стране это триста тысяч квадратных метров. Для обычной квартиры в сто квадратных метров этот предел практически не ощущается. Он важен, когда речь о земельных участках, садах, больших домах с землёй и о покупке нескольких участков. Предел в десять процентов частной площади района действует отдельно: если район мал, а покупок иностранцами много, лимит может быть исчерпан. Узнать актуальное положение можно в земельном кадастре.

Чек-лист по Закону № 2644 для покупателя

1. Узнайте, входит ли ваше гражданство в перечень стран, определённый Президентом.
2. Проверьте лимиты: десять процентов площади района и тридцать гектаров на человека.
3. Убедитесь, что объект не находится в военной или охраняемой зоне.
4. Получите налоговый номер, который вносят в официальный акт.
5. Для незастроенного участка запомните срок в два года на представление проекта.
6. Если покупаете строящуюся квартиру, уточните, оформлено ли право на этаж или квартиру.
7. Если у вас есть нотариальный договор о продаже, попросите отметить его в реестре.

Вывод

Закон № 2644 сочетает старые правила регистрации с современными нормами о покупке недвижимости иностранцами. Его статья 26 объясняет, почему нужен налоговый номер и как работает отметка о продаже, статья 35 задаёт условия и лимиты для иностранных физических лиц, статья 36 касается компаний, статья 37 наследства. Читайте текст на официальном портале и проверяйте решения Президента, потому что они меняют практику. Остальные вопросы раздела вы найдёте на странице «Законы Турции».

Материал не заменяет консультацию юриста. Сведения проверены по тексту закона № 2644 на 21 октября 2026 года.

Фото: жилые комплексы и побережье Мерсина, используются с согласия владельца сайта.