Welche Gesetze regeln den Immobilienkauf durch Ausländer?

Welche Länder stehen auf der Liste, nach der Ausländer Immobilien kaufen dürfen? (zum Aufklappen klicken)

Was im Gesetz steht. In Artikel 35 des Gesetzes Nr. 2644 sind keine Länder genannt. Dort steht, dass ausländische Staatsbürger der vom Präsidenten der Türkei bestimmten Länder Immobilien erwerben dürfen und dass er den Erwerb nach Land, Person, Region, Zeitraum, Art und Fläche beschränken oder verbieten kann. Die Liste existiert als Entscheidung, nicht als Aufzählung im Gesetzestext.

Was die amtlichen Leitfäden sagen. Leitfäden der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) nennen etwa 183 Länder, deren Staatsbürger Immobilien erwerben dürfen (TKGM-Leitfaden). Im TKGM-Leitfaden zur Staatsbürgerschaft über Immobilien steht, dass Staatsbürger Syriens in der Türkei keine Immobilien erwerben können (TKGM-Leitfaden, Ausgabe 2021).

Was wir nicht gefunden haben. Eine vollständige amtliche Länderliste als eigene Tabelle haben wir im offenen Zugang nicht gefunden. Die Quellen widersprechen sich: Es tauchen die Zahlen 183, 184 und 195 auf. Deshalb veröffentlichen wir keine eigene Liste und geben keine Listen aus Blogs wieder. Prüfen Sie Ihre Staatsangehörigkeit direkt.

So prüfen Sie Ihr Land vor der Anzahlung:

1. Fragen Sie in einem beliebigen Grundbuchamt (tapu müdürlüğü): Die Mitarbeiter sehen die aktuelle Liste in ihrem System.
2. Fragen Sie TKGM auf tkgm.gov.tr oder auf dem Portal Your Key Türkiye.
3. Lassen Sie sich die Antwort von einem in der Türkei tätigen Anwalt schriftlich bestätigen.
4. Bewahren Sie die Antwort mit Datum auf: Der Präsident kann die Liste ändern.

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in der Türkei wird nicht von einem einzigen Gesetz geregelt: Zu den Gesetzen zum Immobilienkauf durch Ausländer gehören das Grundbuchgesetz, das Zivilgesetzbuch, das Obligationengesetz, das Wohnungseigentumsgesetz und die Regeln zu Bau und Versicherung. Unten stehen die wichtigsten Rechtsakte, mit der Erklärung, welche Frage jeder löst, und dem Hinweis, wo man den amtlichen Text liest.

Der Beitrag dient der Information. Sätze, Beträge und Länderlisten werden durch nachrangige Rechtsakte bestimmt und können sich ändern, prüfen Sie sie daher vor einem Geschäft auf amtlichen Portalen.

Das Hauptgesetz: Gesetz Nr. 2644 über das Grundbuch

Das Gesetz wurde am 22. Dezember 1934 angenommen und am 29. Dezember 1934 veröffentlicht (Nr. 2892). Es bestimmt, wie Rechte an Immobilien eingetragen werden. Für Ausländer ist Artikel 35 maßgeblich. Er sagt, dass ausländische Staatsbürger der vom Präsidenten bestimmten Länder in der Türkei unter Beachtung der gesetzlichen Beschränkungen Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben dürfen. Die Gesamtfläche der von einem Ausländer erworbenen Objekte darf zehn Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche des Landkreises und dreißig Hektar pro Person im ganzen Land nicht überschreiten; der Präsident kann die zweite Zahl bis aufs Doppelte erhöhen.

„Yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler“ (Gesetz Nr. 2644, Artikel 35). Ausländische natürliche Personen dürfen unter den festgelegten Bedingungen in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben.

Artikel 35 schränkt auch ausländische Handelsgesellschaften ein: Sie dürfen Immobilien nur im Rahmen von Sondergesetzen erwerben. Wurde Eigentum unter Verstoß gegen den Artikel erworben, kann der Staat die Liquidierung verlangen: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös dem Eigentümer ausgezahlt. Der Gesetzestext: mevzuat.gov.tr, Gesetz Nr. 2644. Eine ausführliche Analyse im Artikel Was Gesetz Nr. 2644 regelt.

Das Zivilgesetzbuch und das Obligationengesetz

Das Zivilgesetzbuch (Gesetz Nr. 4721) legt die allgemeinen Regeln zu Eigentum und Grundbuch fest: Das Eigentum an Immobilien entsteht mit der Eintragung. Das Obligationengesetz (Gesetz Nr. 6098) bestimmt, wie ein Kaufvertrag geschlossen wird und welche Rechte und Pflichten die Parteien haben. Für Immobilien muss der Vertrag in der vorgeschriebenen Form abgefasst werden, daher wird das Geschäft in der Praxis im Grundbuchamt in Gegenwart eines Beamten unterschrieben. Das schützt den Käufer: Die Unterschrift wird amtlich festgehalten und die Steuernummern der Parteien werden in den Vertrag eingetragen.

Das Gesetz über das Wohnungseigentum

Das Gesetz Nr. 634 über das Eigentum an Stockwerken (Kat Mülkiyeti Kanunu) bestimmt, wie in einem Mehrfamilienhaus eine einzelne Wohnung abgegrenzt wird, wie die gemeinschaftlichen Teile geordnet sind und wie das Haus verwaltet wird. Mit ihm hängen zwei Arten von Dokumenten für eine Wohnung zusammen: „Kat İrtifakı“ für ein im Bau befindliches Haus und „Kat Mülkiyeti“ für ein fertiges. Diese Begriffe haben wir im Artikel über den Immobilienkauf durch Ausländer erklärt.

Das Gesetz über die Pflicht-Erdbebenversicherung

Das Gesetz Nr. 6305 über die Versicherung gegen Naturkatastrophen (Afet Sigortaları Kanunu) regelt die Pflichtversicherung von Wohnraum gegen Erdbeben, bekannt als DASK. Die Police wird benötigt, wenn die Übertragung des Eigentums an einer Wohnung eingetragen wird. Informationen zur Versicherung stehen auf der Seite von DASK.

Bau- und Städtebauvorschriften

Das Gesetz Nr. 3194 über die Bauleitplanung legt fest, dass ein Haus mit Genehmigung gebaut und mit dem entsprechenden Dokument in Nutzung genommen wird. Der Käufer sollte zwei Dokumente prüfen: die Baugenehmigung (yapı ruhsatı) und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (iskân). Wie man das tut, erklärt der Artikel Bauträger in der Türkei prüfen.

Militärische und besondere Zonen

Das Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen beschränkt Geschäfte mit Immobilien an solchen Orten. Artikel 35 des Gesetzes Nr. 2644 sieht vor, dass Karten und Koordinaten militärischer und geschützter Zonen an die Grundbuchbehörde übergeben werden und Geschäfte unter Berücksichtigung dieser Daten abgewickelt werden. Der Käufer muss diese Zonen nicht selbst suchen: Die Prüfung erfolgt bei der Eintragung, vorher beim Verkäufer und einem Anwalt nachzufragen lohnt sich aber.

Steuern, Gebühren und Verbraucherschutz

Die Eintragungsgebühr bestimmt das Gesetz Nr. 492 über Gebühren, und Steuern auf Immobilien und Einkünfte daraus stehen in den Steuergesetzen. Die Sätze ändern sich oft, deshalb geben wir in den Artikeln des Bereichs Links zu amtlichen Quellen statt fester Zahlen. Die Rechte des Käufers beim Kauf vom Bauträger schützt auch das Gesetz Nr. 6502 über den Verbraucherschutz.

Wie man diese Gesetze nutzt

Wenn Sie ein Gesetz lesen, denken Sie an drei Regeln. Suchen Sie zuerst die Vorschrift selbst, denn die Nacherzählung eines Maklers kann ungenau sein. Sehen Sie dann das Datum der letzten Änderung: Auf dem Portal mevzuat.gov.tr ist die gesamte Änderungshistorie gezeigt. Und prüfen Sie schließlich nachrangige Rechtsakte, die Beträge und Listen festlegen. Eine Wohnung in Mersin können Sie im Immobilienkatalog auswählen, und eine Übersicht der allgemeinen Gesetze zum Status von Ausländern steht im Artikel Welche wichtigen Gesetze den Aufenthalt von Ausländern in der Türkei regeln.

Wie die Gesetze in einem Geschäft zusammenwirken

Um das ganze Bild zu sehen, ordnen Sie die Schritte des Kaufs den dafür zuständigen Rechtsakten zu.

• Das Kaufrecht des Ausländers bestimmen Artikel 35 des Gesetzes Nr. 2644 und die Beschlüsse des Präsidenten zu den Ländern.
• Der Vertrag wird durch das Obligationengesetz Nr. 6098 geregelt, die Eintragung erfolgt im Grundbuchamt nach Artikel 26 des Gesetzes Nr. 2644.
• Die Steuernummer wird gebraucht, weil Artikel 26 verlangt, die Nummern der Parteien in die amtliche Urkunde einzutragen.
• Die DASK-Versicherung wird nach dem Gesetz Nr. 6305 abgeschlossen.
• Die Eintragungsgebühr bestimmt das Gebührengesetz Nr. 492.
• Bau- und Bewohnbarkeitsgenehmigung gehören zum Baugesetz Nr. 3194.
• Eine Wohnung im Mehrfamilienhaus wird nach dem Gesetz Nr. 634 über das Eigentum an Stockwerken eingetragen.
• Die Aufenthaltserlaubnis für einen Immobilieneigentümer ist in Buchstabe „b“ des Artikels 31 des Gesetzes Nr. 6458 beschrieben.

Was das Gesetz nicht für Sie entscheidet

Das Gesetz bestimmt nicht, wie zuverlässig ein bestimmter Bauträger ist, ob der Vertrag richtig abgefasst ist und ob der Preis überhöht ist. Diese Fragen löst die Prüfung der Unterlagen. Empfehlungen haben wir in den Artikeln Bauträger in der Türkei prüfen und Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer: Schritt für Schritt gesammelt. Das Gesetz ersetzt auch nicht den gesunden Menschenverstand: Zahlen Sie nicht, bevor Sie den ganzen Vertrag gelesen haben.

Typische Irrtümer

• „Ausländern ist alles erlaubt.“ Nein: Die Länder bestimmt der Präsident, es gibt Grenzen bei Fläche und Sonderzonen.
• „Ich habe eine Wohnung gekauft, also darf ich ohne Erlaubnis leben.“ Nein: Nötig ist eine Aufenthaltserlaubnis nach Gesetz Nr. 6458.
• „Steuern und Gebühren sind fest.“ Nein: Die Sätze legen Steuergesetze fest, und sie ändern sich.
• „Ein notarieller Vertrag überträgt das Eigentum.“ Nein: Das Eigentumsrecht entsteht mit der Eintragung im Grundbuch, ein notarieller Verkaufsvorvertrag kann nur im Register vermerkt werden, wie Artikel 26 sagt.

Checkliste vor einem Geschäft: welche Gesetze man bedenken sollte

1. Artikel 35 des Gesetzes Nr. 2644: Steht Ihr Land auf der Liste und überschreiten Sie die Grenzen.
2. Das Obligationengesetz: Was der Vertrag zu Preis, Fläche, Fristen und Haftung sagt.
3. Das Wohnungseigentumsgesetz: Wie die Wohnung im Haus eingetragen ist.
4. Das Baugesetz: Ob Bau- und Bewohnbarkeitsgenehmigung vorliegen.
5. Das Versicherungsgesetz: Ob die DASK-Police bereit ist.
6. Das Gebührengesetz: Welche Gebühr bei der Eintragung erhoben wird.
7. Gesetz Nr. 6458: Ob Sie nach dem Kauf eine Aufenthaltserlaubnis brauchen und mit welchem Grund.

Fazit

Der Immobilienkauf durch einen Ausländer stützt sich auf das Gesetz Nr. 2644, das Zivilgesetzbuch, das Obligationengesetz, das Wohnungseigentumsgesetz, das DASK-Versicherungsgesetz, das Baurecht und Steuerakte. Alle sind auf amtlichen Portalen verfügbar. Lesen Sie sie in der aktuellen Fassung und zeigen Sie den Vertrag einem Anwalt. Die übrigen Fragen des Bereichs finden Sie auf der Seite Gesetze der Türkei.

Dieser Beitrag ersetzt keine anwaltliche Beratung. Die Angaben wurden am 21. Oktober 2026 anhand des Textes des Gesetzes Nr. 2644 geprüft.

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