Unterscheiden sich die Rechte von Bürgern verschiedener Länder beim Immobilienkauf in der Türkei?

Welche Länder stehen auf der Liste, nach der Ausländer Immobilien kaufen dürfen? (zum Aufklappen klicken)

Was im Gesetz steht. In Artikel 35 des Gesetzes Nr. 2644 sind keine Länder genannt. Dort steht, dass ausländische Staatsbürger der vom Präsidenten der Türkei bestimmten Länder Immobilien erwerben dürfen und dass er den Erwerb nach Land, Person, Region, Zeitraum, Art und Fläche beschränken oder verbieten kann. Die Liste existiert als Entscheidung, nicht als Aufzählung im Gesetzestext.

Was die amtlichen Leitfäden sagen. Leitfäden der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) nennen etwa 183 Länder, deren Staatsbürger Immobilien erwerben dürfen (TKGM-Leitfaden). Im TKGM-Leitfaden zur Staatsbürgerschaft über Immobilien steht, dass Staatsbürger Syriens in der Türkei keine Immobilien erwerben können (TKGM-Leitfaden, Ausgabe 2021).

Was wir nicht gefunden haben. Eine vollständige amtliche Länderliste als eigene Tabelle haben wir im offenen Zugang nicht gefunden. Die Quellen widersprechen sich: Es tauchen die Zahlen 183, 184 und 195 auf. Deshalb veröffentlichen wir keine eigene Liste und geben keine Listen aus Blogs wieder. Prüfen Sie Ihre Staatsangehörigkeit direkt.

So prüfen Sie Ihr Land vor der Anzahlung:

1. Fragen Sie in einem beliebigen Grundbuchamt (tapu müdürlüğü): Die Mitarbeiter sehen die aktuelle Liste in ihrem System.
2. Fragen Sie TKGM auf tkgm.gov.tr oder auf dem Portal Your Key Türkiye.
3. Lassen Sie sich die Antwort von einem in der Türkei tätigen Anwalt schriftlich bestätigen.
4. Bewahren Sie die Antwort mit Datum auf: Der Präsident kann die Liste ändern.

Die kurze Antwort auf die Frage, ob die Rechte von Bürgern verschiedener Länder beim Immobilienkauf in der Türkei gleich sind, lautet: nein, nicht vollständig. Der Unterschied entsteht auf mehreren Ebenen: ob ein Land überhaupt das Recht hat, Immobilien zu kaufen, welche zusätzlichen Regeln nach dem Kauf gelten, wie Steuern und Gerichte funktionieren. Unten wird nach Ebenen erklärt, was für alle gleich ist und was von der Staatsangehörigkeit abhängt, und gezeigt, wie man sein Land prüft.

Das Material dient der Information und ersetzt keine Beratung durch einen Rechtsanwalt. Die Länderliste wird durch Beschlüsse des Präsidenten bestimmt, die nicht als offene Liste veröffentlicht werden, deshalb muss sie direkt geprüft werden.

Ebene 1: kann ein Bürger Ihres Landes Immobilien kaufen

Das ist der Hauptunterschied. Nach Artikel 35 des Gesetzes Nr. 2644 können Immobilien von Ausländern erworben werden, die Bürger von Ländern sind, die der Präsident der Türkei bestimmt. Das Gegenseitigkeitsprinzip wurde 2012 aus dem Artikel gestrichen, die Antwort hängt also vom Beschluss ab und nicht davon, wie türkische Staatsbürger in Ihrem Land behandelt werden. Der Präsident kann den Erwerb zudem nach Land, Person, Region, Zeitraum, Art und Fläche beschränken oder verbieten.

„Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler“ (Gesetz Nr. 2644, Artikel 35). Ausländische natürliche Personen, die Bürger von vom Präsidenten bestimmten Ländern sind, können in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben.

Nach den Leitfäden der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) haben Bürger von etwa 183 Ländern das Recht, und Bürger Syriens können keine Immobilien erwerben. Eine vollständige offizielle Liste in offener Form haben wir nicht gefunden, die Quellen nennen unterschiedliche Zahlen (183, 184, 195). Deshalb veröffentlichen wir keine eigene Liste: prüfen Sie die Staatsangehörigkeit vor einer Anzahlung beim Grundbuchamt oder bei der TKGM. Mehr und den aufklappbaren Block finden Sie im Artikel „Welche Gesetze regeln den Immobilienkauf durch Ausländer“.

Ebene 2: dieselben Regeln für alle, die kaufen dürfen

Ist die Staatsangehörigkeit zugelassen, sind die Beschränkungen für alle gleich:

• nicht mehr als zehn Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche eines Landkreises und nicht mehr als dreißig Hektar pro Person im ganzen Land (der Präsident kann den zweiten Wert bis auf das Doppelte erhöhen);
• Verbot des Kaufs in militärischen Sperrzonen, Sicherheitszonen und strategischen Gebieten;
• bei einem unbebauten Grundstück muss das Projekt innerhalb von zwei Jahren zur Genehmigung vorgelegt werden;
• die amtliche Urkunde errichten die Beamten des Grundbuchamts, und die Steuernummer wird darin eingetragen (Artikel 26);
• das Eigentum entsteht mit der Eintragung (Zivilgesetzbuch, Artikel 705).

Wenn Sie gegen die Beschränkungen verstoßen, kann die Immobilie liquidiert und das Geld dem Eigentümer ausgezahlt werden (Artikel 35).

Ebene 3: Aufenthaltsdauer und Aufenthaltstitel

Eine Wohnung zu kaufen und in der Türkei zu leben sind verschiedene Dinge. Die Dauer des visumfreien Aufenthalts hängt von der Staatsangehörigkeit ab: nach den Artikeln 12 und 18 des Gesetzes Nr. 6458 wird das Visum durch Verträge und Beschlüsse des Präsidenten aufgehoben, und sie legen für verschiedene Länder unterschiedliche Fristen fest. Der Aufenthaltstitel für Immobilieneigentümer ist in Buchstabe „b“ des Artikels 31 beschrieben und der Form nach für alle gleich, aber Qualität und Wert der dafür nötigen Immobilie bestimmt das Ministerium (Absatz 6 desselben Artikels). Für einige Gruppen macht das Gesetz Sonderregeln: zum Beispiel werden Bürger der Türkischen Republik Nordzypern in Buchstabe „k“ des Artikels 31 mit einer Erlaubnis bis zu fünf Jahren genannt. Mehr im Artikel zum Gesetz Nr. 6458.

Ebene 4: Staatsangehörigkeit durch Immobilien

Die Staatsangehörigkeit durch Investition ist nur für diejenigen möglich, die Immobilien kaufen dürfen. Im Leitfaden der TKGM zur Staatsangehörigkeit durch Immobilien steht, dass Bürger Syriens keine Immobilien erwerben können und deshalb aus diesem Grund keine Staatsangehörigkeit beantragen können. Bedingungen und Betrag bestimmen Beschlüsse des Präsidenten und nicht das Gesetz Nr. 5901 selbst (Artikel 12, Buchstabe „b“). Ausführlich im Artikel zum Gesetz Nr. 5901.

Ebene 5: Personenstatut, Familie und Erbe

Das Gesetz Nr. 5718 über das internationale Privatrecht wendet das Heimatrecht eines Bürgers auf seine Rechtsfähigkeit (Artikel 9), die Voraussetzungen der Eheschließung (Artikel 13) und die Scheidung (Artikel 14) an. Für das Erbe (Artikel 20) gilt das Heimatrecht des Erblassers, auf Immobilien in der Türkei wird jedoch türkisches Recht angewendet. Die Vererbung einer Wohnung ist also nach türkischen Regeln für alle gleich, das übrige Vermögen hängt vom Land ab. Mehr im Artikel zum Zivilgesetzbuch.

Ebene 6: Steuern und Gerichte

• Steuern. Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung wurden mit verschiedenen Ländern geschlossen, und die Bedingungen unterscheiden sich. Das beeinflusst die Steuer auf Mieteinnahmen und auf Dividenden (der Artikel zu Steuern: Nr. 8).
• Vollstreckung von Gerichtsurteilen. Nach Artikel 54 des Gesetzes Nr. 5718 wird das Urteil eines ausländischen Gerichts vollstreckt, wenn zwischen der Türkei und dem Land des Gerichts ein Vertrag auf der Grundlage der Gegenseitigkeit besteht oder ein Gesetz oder eine Praxis die Vollstreckung türkischer Urteile erlaubt. Deshalb fällt die Antwort für verschiedene Länder unterschiedlich aus (mehr im Artikel Nr. 9 zu internationalen Verträgen).
• Prozesskosten. Ein ausländischer Kläger leistet Sicherheit für die Kosten, das Gericht befreit ihn aber nach dem Grundsatz der Gegenseitigkeit davon (Artikel 48).

Flüchtlinge und Personen mit internationalem Schutz

Artikel 88 des Gesetzes Nr. 6458 befreit Personen mit dem Status des internationalen Schutzes von der Bedingung der Gegenseitigkeit. Das ist eine gesonderte Kategorie, und das Verfahren für den Immobilienkauf bestimmen für sie andere Regeln. Wenn Sie einen solchen Status erhalten haben, klären Sie Ihre Rechte mit einem Rechtsanwalt.

Wie Sie Ihr Land und Ihre Situation prüfen

1. Fragen Sie vor einer Anzahlung beim Grundbuchamt (tapu müdürlüğü), ob Ihre Staatsangehörigkeit auf der Liste steht.
2. Prüfen Sie die Dauer des visumfreien Aufenthalts auf der Website des türkischen Außenministeriums oder beim Konsulat.
3. Suchen Sie Ihr Land in der Liste der Steuerabkommen auf der Website der GİB.
4. Wenn Sie zwei Staatsangehörigkeiten haben, klären Sie, welchen Pass Sie beim Geschäft vorlegen, und prüfen Sie beide Länder.
5. Bewahren Sie schriftliche Antworten mit Datum auf, denn die Beschlüsse des Präsidenten ändern sich.

Immobilienangebote sehen Sie im Katalog, und vor dem Geschäft lesen Sie die Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf.

Bürger der Ukraine, Russlands, Belarus‘, Kasachstans, Israels und der EU-Länder

Die einzelnen Fragen zu Bürgern bestimmter Länder sind hier zusammengefasst, weil die Gesetze keine gesonderten Regeln für jedes Land enthalten: überall gilt der eine Artikel 35 des Gesetzes Nr. 2644 mit einer Liste, die der Präsident bestimmt. Ob jedes der genannten Länder auf der Liste steht oder besonderen Beschränkungen unterliegt, haben wir in offiziellen Quellen nicht bestätigt gefunden, und wir veröffentlichen keine Vermutungen. Was sich nach den Gesetzestexten sagen lässt.

• Ukraine. Das Kaufrecht bestimmt die Liste des Präsidenten und nicht ein Vertrag. Das Reiseabkommen und das Steuerprotokoll sind im Artikel Nr. 9 beschrieben und müssen auf den Websites des Außenministeriums und der GİB geprüft werden.
• Russland. In den von uns untersuchten Gesetzestexten gibt es keine besonderen Regeln für Bürger Russlands. Zur Einreiseregelung und zu den Fristen konnten wir in den geprüften Quellen keine verlässlichen Angaben finden: prüfen Sie beim Konsulat und auf der Website des türkischen Außenministeriums.
• Belarus, Kasachstan, Israel. Wie bei anderen Ländern hängt das Recht von der Liste des Präsidenten ab: prüfen Sie die Staatsangehörigkeit vor einer Anzahlung beim Grundbuchamt.
• EU-Länder. Die EU-Mitgliedschaft eines Landes wird im Text des Artikels 35 nicht erwähnt: die Staatsangehörigkeit jedes Käufers muss gesondert geprüft werden.

Die für alle gleichen Beschränkungen (Flächengrenzen, Zonen, die Frist für ein Projekt) sind oben untersucht. Wie man das Recht seines Landes prüft, steht im Artikel Nr. 2.

Fazit

Die Rechte verschiedener Bürger beim Immobilienkauf in der Türkei unterscheiden sich vor allem darin, ob das Land auf der Liste des Präsidenten steht, außerdem in Aufenthaltsdauer, Steuerabkommen und Gerichtspraxis. Die Beschränkungen nach Fläche und Zonen sind für alle gleich. Prüfen Sie die Staatsangehörigkeit vor einer Anzahlung beim Grundbuchamt und halten Sie die Antwort schriftlich fest. Die übrigen Fragen dieses Bereichs lesen Sie auf der Seite „Türkische Gesetze“.

Das Material ersetzt keine Beratung durch einen Rechtsanwalt. Die Angaben wurden anhand der Texte der Gesetze Nr. 2644, Nr. 6458, Nr. 5901 und Nr. 5718 mit Stand 21. Oktober 2026 geprüft; die Länderliste muss beim Grundbuchamt geprüft werden.

Foto: Nedim Ardoğa (CC BY-SA 4.0), Wikimedia Commons; die Fotos der Anlagen werden mit Zustimmung des Seiteninhabers verwendet.