Was regelt das Gesetz Nr. 2644 über das Grundbuch?

Welche Länder stehen auf der Liste, nach der Ausländer Immobilien kaufen dürfen? (zum Aufklappen klicken)

Was im Gesetz steht. In Artikel 35 des Gesetzes Nr. 2644 sind keine Länder genannt. Dort steht, dass ausländische Staatsbürger der vom Präsidenten der Türkei bestimmten Länder Immobilien erwerben dürfen und dass er den Erwerb nach Land, Person, Region, Zeitraum, Art und Fläche beschränken oder verbieten kann. Die Liste existiert als Entscheidung, nicht als Aufzählung im Gesetzestext.

Was die amtlichen Leitfäden sagen. Leitfäden der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) nennen etwa 183 Länder, deren Staatsbürger Immobilien erwerben dürfen (TKGM-Leitfaden). Im TKGM-Leitfaden zur Staatsbürgerschaft über Immobilien steht, dass Staatsbürger Syriens in der Türkei keine Immobilien erwerben können (TKGM-Leitfaden, Ausgabe 2021).

Was wir nicht gefunden haben. Eine vollständige amtliche Länderliste als eigene Tabelle haben wir im offenen Zugang nicht gefunden. Die Quellen widersprechen sich: Es tauchen die Zahlen 183, 184 und 195 auf. Deshalb veröffentlichen wir keine eigene Liste und geben keine Listen aus Blogs wieder. Prüfen Sie Ihre Staatsangehörigkeit direkt.

So prüfen Sie Ihr Land vor der Anzahlung:

1. Fragen Sie in einem beliebigen Grundbuchamt (tapu müdürlüğü): Die Mitarbeiter sehen die aktuelle Liste in ihrem System.
2. Fragen Sie TKGM auf tkgm.gov.tr oder auf dem Portal Your Key Türkiye.
3. Lassen Sie sich die Antwort von einem in der Türkei tätigen Anwalt schriftlich bestätigen.
4. Bewahren Sie die Antwort mit Datum auf: Der Präsident kann die Liste ändern.

Das Gesetz Nr. 2644 über das Grundbuch (Tapu Kanunu) bestimmt, wie und von wem Immobilien in der Türkei eingetragen werden, und die Artikel 35–37 enthalten die Regeln für Ausländer. Nach diesem Gesetz erhält jeder Käufer seine Eigentumsurkunde (Tapu). Unten wird das Gesetz in einfacher Sprache erklärt, mit Zitaten aus den Artikeln auf Türkisch und einer Übersetzung sowie Links zum amtlichen Text.

Das Material dient der Information. Die Länder, deren Bürger kaufen dürfen, und einige Beschränkungen werden durch Beschlüsse des Präsidenten bestimmt, deshalb müssen sie zum Zeitpunkt des Geschäfts geprüft werden.

Wo das Gesetz veröffentlicht ist

Das Gesetz wurde am 22. Dezember 1934 angenommen und am 29. Dezember 1934 im Amtsblatt unter der Nummer 2892 veröffentlicht. Aktueller Text: mevzuat.gov.tr, Gesetz Nr. 2644. Das Gesetz wurde mehrfach geändert: unter den Änderungen sind die Gesetze Nr. 4358 (1998), Nr. 5444 (2005), Nr. 5831 (2009), Nr. 6302 (2012), Nr. 7099 (2018) und Nr. 7181 (2019) sowie die Verordnung mit Gesetzeskraft Nr. 698 (2018). Die praktische Arbeit leistet die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM), Website tkgm.gov.tr.

Was das Gesetz regelt

Das Gesetz beschreibt das Verfahren der Eintragung von Immobilien im Grundbuch: wer bei Geschäften den Staat und juristische Personen vertritt (Artikel 1–4), wie die Aufschüttung von Meeresgrundstücken und andere besondere Landkategorien behandelt werden (Artikel 8–25), wie amtliche Urkunden errichtet werden (Artikel 26), wie Eintragungen berichtigt werden (Artikel 30–34) und wie die Rechte von Ausländern und ihr Erbe eingetragen werden (Artikel 35–37). Das Gesetz beginnt mit technischen Bestimmungen der 1930er Jahre, aber die modernen Artikel 26 und 35–37 sind in aktiver Anwendung.

Artikel 26: die amtliche Urkunde und die Steuernummer

Geschäfte, insbesondere die Begründung von Rechten an einem Stockwerk oder einer Wohnung, werden von den Beamten des Grundbuchamts beurkundet. In der amtlichen Urkunde werden die Angaben der Parteien und ihre Steuernummern genannt. Die Urkunde unterschreiben die Parteien und die Beamten, der Direktor oder ein bevollmächtigter Beamter genehmigt sie.

„Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir“ (Artikel 26). In die amtliche Urkunde werden die Angaben der Parteien und ihre Steuer-Identifikationsnummern eingetragen.

Das erklärt, warum ein Ausländer vor dem Geschäft eine Steuernummer beschaffen muss. Artikel 26 enthält auch einen Schutz für den Käufer eines Neubaus: Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag über eine Immobilie kann auf Antrag einer der Parteien im Register vermerkt werden. Wenn innerhalb von fünf Jahren nach dem Vermerk der Verkauf oder die Rechtsbegründung nicht vollzogen wird, wird der Vermerk gelöscht. Die Änderung von 2019 (Gesetz Nr. 7181) erlaubte, einen Vertrag zu schließen, wenn die Parteien in verschiedenen Grundbuchämtern oder im Ausland sind: den Willen jeder Partei nehmen die Beamten gesondert auf. Das Verfahren legt die Verordnung fest.

Artikel 35: Ausländer

Das ist die wichtigste Bestimmung für Käufer. Sie gilt in der Fassung des Gesetzes Nr. 6302 vom 3. Mai 2012. Ausländische natürliche Personen, deren Länder der Präsident bestimmt, können unter Beachtung der gesetzlichen Beschränkungen Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben. Das Gegenseitigkeitsprinzip wurde durch die Änderung von 2012 aus dem Artikel gestrichen.

„Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar … toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez“ (Artikel 35). Die Gesamtfläche der von einem Ausländer erworbenen Immobilien darf zehn Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche des Landkreises und dreißig Hektar pro Person im ganzen Land nicht überschreiten.

Der Präsident kann die Grenze pro Person bis auf das Doppelte erhöhen sowie den Erwerb nach Land, Person, Region, Zeitraum, Art und Fläche einschränken, teilweise oder ganz aussetzen oder verbieten. Für diejenigen, die ein unbebautes Grundstück gekauft haben, gibt es eine zusätzliche Anforderung: Das Projekt muss innerhalb von zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorgelegt werden, und das genehmigte Projekt sowie die Fristen werden im Register vermerkt. Karten und Koordinaten der militärischen Sperrzonen, Sicherheitszonen und strategischen Gebiete werden der Grundbuch- und Katasterverwaltung übergeben, und die Geschäfte werden nach diesen Daten abgewickelt.

Wird eine Immobilie unter Verstoß gegen den Artikel erworben, für einen anderen als den angegebenen Zweck genutzt oder das Projekt nicht rechtzeitig verwirklicht, wird das Objekt nach einer vom Finanzministerium bestimmten Frist (höchstens ein Jahr) liquidiert und der Erlös dem Eigentümer ausgezahlt. Diese Regel gilt auch für ererbtes Eigentum, wenn es die festgelegten Grenzen überschreitet.

Artikel 36: Gesellschaften mit ausländischem Kapital

Türkische Gesellschaften, in denen ausländische natürliche oder juristische Personen mindestens fünfzig Prozent der Anteile halten oder das Recht haben, die Mehrheit der Geschäftsführer zu bestellen, können Immobilien für die in ihrer Satzung genannten Tätigkeiten erwerben und nutzen. Artikel 35 sagt gesondert, dass ausländische Handelsgesellschaften, die nach den Gesetzen anderer Länder gegründet wurden, Immobilien nur nach Sondergesetzen erwerben können.

Artikel 37: Erbe von Ausländern

Der Übergang des Vermögens ausländischer natürlicher Personen wird aufgrund von Erbscheinen beurkundet, die von türkischen Gerichten oder zuständigen Stellen des Landes ausgestellt und von einem türkischen Gericht bestätigt wurden. Diese Erbscheine müssen den türkischen Erbregeln entsprechen.

Wie man das Gesetz in der Praxis nutzt

Prüfen Sie, bevor Sie eine Anzahlung leisten, ob Ihre Staatsangehörigkeit auf der vom Präsidenten bestimmten Länderliste steht und ob Sie die Flächengrenzen überschreiten würden. Besorgen Sie dann eine Steuernummer, bestellen Sie ein Wertgutachten und schließen Sie die DASK-Versicherung ab: wie das funktioniert, beschreibt der Artikel zum Immobilienkauf als Ausländer. Welche Gesetze neben diesem Gesetz stehen, behandelt der Überblick „Welche Gesetze regeln den Immobilienkauf durch Ausländer“, und Wohnungen sehen Sie im Immobilienkatalog Mersin. Die Rechte eines Eigentümers beim Kauf vom Bauträger lassen sich mit dem Artikel „Bauträger in der Türkei prüfen“ kontrollieren.

Wie das Gesetz beim Kauf in der Praxis funktioniert

Auf eine Abfolge von Handlungen reduziert, sieht es so aus. Käufer und Verkäufer kommen zum Grundbuchamt, wo die Beamten die Dokumente prüfen und die amtliche Urkunde errichten. In die Urkunde werden die Angaben der Parteien und die Steuernummern eingetragen, Parteien und Beamte unterschreiben, der Direktor oder ein bevollmächtigter Beamter genehmigt. Dann wird der Rechtsübergang eingetragen, danach erhält der Käufer die Eigentumsurkunde. Handelt es sich um eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Haus, wird das Recht an einem Stockwerk oder einer Wohnung (Kat İrtifakı) eingetragen, und nach Fertigstellung des Hauses geht man zum gewöhnlichen Wohnungseigentum über.

Natürliche Person und Gesellschaft: worin liegt der Unterschied

Eine natürliche Person, Bürger eines vom Präsidenten bestimmten Landes, kauft Immobilien nach Artikel 35 und unterliegt den Flächengrenzen. Ausländische Handelsgesellschaften, die nach dem Recht eines anderen Landes gegründet wurden, können Immobilien nur im Rahmen von Sondergesetzen erwerben. Eine türkische Gesellschaft, in der Ausländer mindestens die Hälfte der Anteile halten oder die Mehrheit der Geschäftsführer bestellen, kauft Immobilien nach Artikel 36 für die in der Satzung genannten Tätigkeiten. Das bedeutet, dass die Art des Kaufs nicht nur die Bequemlichkeit, sondern auch den Umfang der für Sie geltenden Regeln bestimmt.

Was die Flächengrenzen an einem Beispiel bedeuten

Die Grenze von dreißig Hektar pro Person im ganzen Land sind dreihunderttausend Quadratmeter. Für eine gewöhnliche Wohnung von hundert Quadratmetern ist diese Grenze praktisch nicht spürbar. Sie wird wichtig bei Grundstücken, Gärten, großen Häusern mit Land und dem Kauf mehrerer Grundstücke. Die Grenze von zehn Prozent der Privatfläche eines Landkreises gilt gesondert: ist der Landkreis klein und kaufen Ausländer viel, kann die Grenze ausgeschöpft sein. Die aktuelle Lage erfährt man beim Grundbuchamt.

Eine Checkliste zum Gesetz Nr. 2644 für den Käufer

1. Finden Sie heraus, ob Ihre Staatsangehörigkeit auf der vom Präsidenten bestimmten Länderliste steht.
2. Prüfen Sie die Grenzen: zehn Prozent der Landkreisfläche und dreißig Hektar pro Person.
3. Vergewissern Sie sich, dass sich das Objekt nicht in einer militärischen oder geschützten Zone befindet.
4. Besorgen Sie eine Steuernummer, die in die amtliche Urkunde eingetragen wird.
5. Merken Sie sich bei einem unbebauten Grundstück die Frist von zwei Jahren für die Vorlage eines Projekts.
6. Wenn Sie eine Wohnung im Bau kaufen, klären Sie, ob das Recht an einem Stockwerk oder einer Wohnung eingetragen ist.
7. Wenn Sie einen notariellen Kaufvertrag haben, bitten Sie um den Vermerk im Register.

Kann ein Ausländer mehrere Wohnungen kaufen

Das Gesetz begrenzt die Zahl der Objekte nicht: Artikel 35 enthält keine Zahl von Wohnungen, nur eine Obergrenze für die Gesamtfläche. Ein Ausländer darf mehrere Wohnungen, Häuser oder Grundstücke kaufen, solange ihre Gesamtfläche in zehn Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche des Landkreises und dreißig Hektar pro Person im ganzen Land passt. Entscheidend ist also nicht die Summe der Geschäfte, sondern die gemeinsame Fläche aller Immobilien.

Die Grenze für die Gesamtfläche erworbener Immobilien

Die Grenze ist für die Gesamtfläche der von einem Ausländer erworbenen Immobilien und beschränkten dinglichen Rechte selbständiger und dauerhafter Art geschrieben. Für Wohnungen von hundert Quadratmetern sind dreißig Hektar (dreihunderttausend Quadratmeter) praktisch unerreichbar, aber beim Kauf von Grundstücken und großen Objekten ist diese Obergrenze wichtig. Die Obergrenze von zehn Prozent wird für jeden Landkreis gesondert gezählt, in einem kleinen Landkreis kann sie deshalb früher ausgeschöpft sein. Der Präsident darf die Grenze pro Person bis auf das Doppelte erhöhen. Wie genau die Fläche gemeinschaftlicher Räume und von Anteilen gezählt wird, sagt das Gesetz nicht: klären Sie das beim Grundbuchamt. Mehr zu Grundstücken im Artikel Nr. 30, zum gemeinsamen Kauf im Artikel Nr. 40.

Fazit

Das Gesetz Nr. 2644 verbindet alte Eintragungsregeln mit modernen Normen zum Immobilienkauf durch Ausländer. Sein Artikel 26 erklärt, warum eine Steuernummer nötig ist und wie der Verkaufsvermerk funktioniert, Artikel 35 legt Bedingungen und Grenzen für ausländische natürliche Personen fest, Artikel 36 betrifft Gesellschaften, Artikel 37 das Erbe. Lesen Sie den Text auf dem offiziellen Portal und prüfen Sie die Beschlüsse des Präsidenten, denn sie ändern die Praxis. Die übrigen Fragen dieses Bereichs finden Sie auf der Seite „Türkische Gesetze“.

Das Material ersetzt keine Beratung durch einen Rechtsanwalt. Die Angaben wurden anhand des Textes des Gesetzes Nr. 2644 mit Stand 21. Oktober 2026 geprüft.

Die Fotos der Anlagen werden mit Zustimmung des Seiteninhabers verwendet.