Türk Medeni Kanununun Hangi Hükümleri Yabancılara Uygulanır?
Kısaca: Medeni Kanun yabancıya neyi verir, neyi vermez
✅ Yapılabilir
- Başkalarıyla eşit biçimde hak sahibi olmak ve yükümlülük taşımak: herkesin hak ehliyeti vardır (4721 sayılı Kanun, madde 8).
- Taşınmaz satın almak ve tapu siciline tescilden sonra malik olmak (madde 705); işlem resmî şekilde yapılır (madde 706).
- Taşınmazla ilgili tapu sicili kaydına bakmak: sicil, menfaati olan herkese açıktır (madde 1020).
- Kredi kuruluşundan taşınmaz karşılığında yabancı para cinsinden kredi almak (madde 851).
- Tapu sicilindeki kayda iyi niyetle güvendiyseniz korunmaya güvenmek (madde 1023).
⛔ Yapılamaz
- Noter onaylı satış sözleşmesini mülkiyetin geçmesi saymak: tescil gerekir.
- Tapu sicilindeki kaydı bilmediğinizi ileri sürmek (madde 1020).
- Medeni Kanunun yabancılara getirilen sınırlamaları kaldırdığını düşünmek: ülkeler listesini ve sınırları 2644 sayılı Kanun belirler.
- Yabancının ehliyetine ve evliliğine Türk hukukunun uygulanmasını beklemek: 5718 sayılı Kanuna göre bunlar milli hukukuna tabidir (madde 9 ve 13).
- Türkiye’deki dairenin mirasının kendi ülkenizin hukukuna tabi olduğunu varsaymak: Türkiye’deki taşınmaza Türk hukuku uygulanır (5718 sayılı Kanun, madde 20).
Bu, kanun metninin kısa bir özetidir. Ayrıntılar, madde alıntıları ve resmî metinlere bağlantılar aşağıdadır. Vizesiz kalış süresi vatandaşlığınıza bağlıdır, tutarları ve ülke listelerini ikincil düzenlemeler belirler; bu yüzden karar tarihinde kontrol edin.
Türkiye’de ayrı bir “yabancılar kanunu” yoktur; bu nedenle Türk Medeni Kanunu ve yabancılar genel kurallar üzerinden bağlanır: kanun ülkedeki herkese uygulanır, yabancıların özellikleri ise milletlerarası özel hukuk kanunuyla belirlenir. Aşağıda Medeni Kanunun (4721 sayılı Kanun) ve 5718 sayılı Kanunun yabancı alıcıları ve sakinleri en sık ilgilendiren hükümleri toplanmıştır: hak ehliyeti, yerleşim yeri, taşınmaz işlemleri, tapu sicili, rehin, miras ve uyuşmazlıklar.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve avukat tavsiyesinin yerini tutmaz. Maddeler resmî portaldaki metinlerden alıntılanmıştır.
Kanunlar nerede yayımlandı
Medeni Kanun 22 Kasım 2001’de kabul edildi ve 8 Aralık 2001 tarihli, 24607 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Metin: mevzuat.gov.tr, 4721 sayılı Kanun; gazete sayısı: resmigazete.gov.tr. Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında 5718 sayılı Kanun 27 Kasım 2007’de kabul edildi ve 12 Aralık 2007 tarihli, 26728 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı: mevzuat.gov.tr, 5718 sayılı Kanun.
Eşit hak ehliyeti: madde 8
Medeni Kanunun 8. maddesi, her insanın hak ehliyetine, yani hak sahibi olma ve yükümlülük taşıma yeteneğine sahip olduğunu ve hukuk düzeni içinde bu konuda herkesin eşit olduğunu belirtir. Maddede yabancılar için ayrı bir istisna yoktur. Ancak uygulamada yabancıların hakları özel kanunlarla sınırlanır; örneğin taşınmaz alımı için 2644 sayılı Kanunun 35. maddesi. Bu, eşitlik ilkesinin neden ülkeler listesini ve alan sınırlarını ortadan kaldırmadığını açıklar.
“Her insanın hak ehliyeti vardır” (madde 8). Her insanın hak ehliyeti vardır.
Yabancının fiil ehliyetini Medeni Kanun değil milli hukuku belirler: 5718 sayılı Kanunun 9. maddesi, hak ve fiil ehliyetinin kişinin milli hukukuna tabi olduğunu söyler. Kişi kendi ülkesinin kanunlarına göre ehliyetsizse Türk noteri veya tapu bunu dikkate alır.
Yerleşim yeri: madde 19 ve 20
Madde 19, yerleşim yerini kişinin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yer olarak tanımlar ve yalnızca bir yerleşim yerine izin verir. Madde 20, ikamet ülkesi değişince yeni yerin “edinilmesi” gerektiğini belirtir. Bu tanımı başka kanunlar kullanır. Örneğin vergi kanunu, kişinin Türkiye’de “yerleşmiş” sayılıp sayılmayacağına karar verirken ona atıf yapar; 5718 sayılı Kanun ise miras uyuşmazlıklarında yerleşim yerini kullanır (madde 43). İkamet iziniyle Türkiye’ye taşınmak sizi Medeni Kanuna göre kendiliğinden “yerleşik” yapmaz: önemli olan yaşamınızın merkezinin gerçekte nerede olduğudur.
Taşınmaz: madde 705 ve 706
Madde 705: taşınmaz mülkiyeti tescille doğar. İstisnai durumlarda (miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma) mülkiyet tesciliden önce doğar, ancak ancak tapu siciline yazıldıktan sonra tasarruf edilebilir. Madde 706: taşınmaz üzerinde hak devrini amaçlayan sözleşme, ancak resmî şekilde yapılmışsa geçerlidir. Bu, yabancının işlemi neden yalnızca noterde değil tapu müdürlüğünde imzaladığını açıklar.
“Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur” (madde 705). Taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır.
Tapu sicili: madde 1020, 1023 ve 1024
Madde 1020’ye göre tapu sicili herkese açıktır: menfaatini inandırıcı biçimde gösteren herkes sicil sayfasının ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örnek verilmesini isteyebilir; kaydı bilmediğini ileri sürmek mümkün değildir. Bu, satın almadan önce taşınmaz için neyin kayıtlı olduğunu görme hakkınız olduğu anlamına gelir: malik, ipotek, sınırlamalar. Madde 1023, kayda iyi niyetle güvenerek hak edinen üçüncü kişiyi korur. Madde 1024, hatalı kaydın hatayı bilen veya bilmesi gereken kişiyi korumadığını, hakkı ihlal edilen kişinin düzeltme isteyebileceğini söyler. Alıcı için basit bir kural çıkar: ödemeden önce kaydı kontrol edin.
Yabancı para cinsinden ipotek: madde 851
Madde 851, Türkiye’de veya yurt dışında kredi kuruluşlarınca verilen kredileri güvence altına almak için taşınmazın yabancı para cinsinden rehnedilmesine izin verir. İpoteğin her derecesi, alacak tutarının belirlendiği para cinsiyle gösterilir ve aynı derece birkaç para cinsiyle güvence altına alınamaz. İpotek kurulabilecek para cinslerinin listesini Cumhurbaşkanı belirler. Taşınmazı kredi ile alıyorsanız veya taşınmaz karşılığında kredi çekiyorsanız bu önemlidir.
Yabancıların dernekleri: madde 92 ve 93
Yabancı dernekler Türkiye’de İçişleri Bakanlığının izniyle, Dışişleri Bakanlığının görüşü alındıktan sonra faaliyet gösterebilir (madde 92). Türkiye’de ikamet hakkı olan yabancı gerçek kişiler dernek kurabilir veya mevcut derneklere katılabilir (madde 93).
5718 sayılı Kanun: miras, mal, sözleşmeler ve uyuşmazlıklar
- Miras (madde 20). Miras, ölenin milli hukukuna tabidir; ancak Türkiye’de bulunan taşınmazlara Türk hukuku uygulanır.
- Ayni haklar (madde 21). Mülkiyet ve mal üzerindeki diğer ayni haklar malın bulunduğu ülkenin hukukuna, taşınmaz işlemlerinin şekli ise taşınmazın bulunduğu ülkenin hukukuna tabidir.
- Taşınmaz sözleşmeleri (madde 25). Taşınmazlara ve kullanımlarına ilişkin sözleşmeler, taşınmazın bulunduğu ülkenin hukukuna tabidir.
- Miras uyuşmazlıkları (madde 43). Davalara, ölenin Türkiye’deki son yerleşim yeri mahkemesi, Türkiye’de yoksa malların bulunduğu yer mahkemesi bakar.
- Yabancı davacı (madde 48). Türk mahkemesinde dava açan yabancı gerçek ve tüzel kişiler, mahkeme karşılıklılık esasına göre muaf tutmadıkça yargılama giderleri ve karşı tarafın olası zararı için teminat göstermelidir.
Pratikte nasıl işler
Daire alıyorsanız Medeni Kanunun 705 ve 706. maddeleri ile 2644 sayılı Kanunun 35. maddesi uygulanır, taşınmaz sözleşmesi 5718 sayılı Kanunun 25. maddesine göre Türk hukukuna tabidir ve kaydı madde 1020’ye göre kontrol edebilirsiniz. Miras düşünüyorsanız madde 20’yi hatırlayın: Türkiye’deki daire Türk hukukuna göre, diğer mal milli hukuka göre intikal eder. Satın alırken kanunların nasıl bağlandığı hakkında “Yabancıların gayrimenkul alımını hangi kanunlar düzenler” yazısını ve 2644 sayılı Kanun incelemesini okuyun. Daireleri emlak kataloğunda görebilirsiniz.
Sonuç
Türkiye’deki yabancı için Medeni Kanun genel kurallar sunar: eşit hak ehliyeti, yerleşim yeri kavramı, mülkiyetin temeli olarak tescil, tapu sicilinin açıklığı ve iyi niyetli edinenin korunması. Özel sınırlamaları ve miras sorularını başka düzenlemeler, her şeyden önce 2644 ve 5718 sayılı kanunlar belirler. Bölümün diğer soruları “Türkiye Kanunları” sayfasındadır.
Bu yazı avukat tavsiyesinin yerini tutmaz. Bilgiler 21 Ekim 2026 itibarıyla 4721 ve 5718 sayılı kanun metinlerine göre kontrol edilmiştir.
Fotoğraf: Dosseman (CC BY-SA 4.0), Wikimedia Commons; site komplekslerinin fotoğrafları site sahibinin izniyle kullanılmıştır.
